설랑대리! 주택 소유자가 상시 주거용으로 임차인에게 임대하는 경우에는 부가가치세가 면제되며, 주택의 임대업을 영위하는 자(법인은 제외)로부터 주택임대용역을 공급받은 경우는 세금계산서 등의 적격증빙을 수취하지 않아도 되는 것이라네.

다만, 주택 소유자가 ‘상시 주거용’으로 임차인에게 임대하는 경우에는 부가가치세가 면제되어 세금계산서 발급대상이 아닌 것이나, 상시 주거용이 아닌 ‘사업을 위한 주거용’으로 임대하는 경우는 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 발급해야 한다네.

설랑대리! 상시 주거용은 우리가 살고 있는 집처럼 직원 개인이 독립된 주거생활이 가능하고, 언제든지 제3자가 주거용으로 사용하거나, 임의로 처분할 수 있다면 상시 주거용으로 판단하면 될 것이며, 이를 일반적으로 사택이라고도 한다네. 사업을 위한 주거용은 사용자의 독립성을 기준으로 여러 명이 직원이 부엌ㆍ화장실 등을 공동으로 사용하도록 하고 단지 숙박에 필요한 공간만을 개별사용할 수 있는 등 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 것을 말하는 것이며, 이를 기숙사라고도 한다네. 임차 주택을 상시 주거용인 사택이 아닌 법인의 종업원이 단체로 거주하는 기숙사로 사용되는 경우 주택의 임대는 사업을 위한 주거용 임대에 해당하여 부가가치세가 과세되어 해당 주택의 임대인에게는 사업자등록 및 세금계산서 발급의무가 있다네.

설랑대리! 임대인이 일반과세자로 등록한 사업자인 경우는 세금계산서를 발급받아야 하는 것이고, ‘간이과세자’인 경우에는 「법인세법 시행규칙」 제79조 “지출증명서류의 수취 특례”에서 규정하는 ‘경비 등 송금명세서 제출대상 거래’에서 열거한 ‘간이과세자가 제공하는 부동산임대용역’에 해당하므로 임차료를 금융기관을 통해 송금하고 경비 등의 송금명세서를 제출하면 증빙불비가산세가 적용되지 않는다네.

만약 임대인이 사업자등록을 하지 않은 미등록사업자인 경우라 하더라도 정상적으로 사업자등록을 하는 경우 간이과세자에 해당하는 등 간이과세자 적용대상에 해당한다면 임대차계약서, 입금증 등 거래관계 및 대금지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 구비하고 경비 등의 송금명세서를 제출하는 경우에는 가산세가 없다네.

설랑대리! 부가가치세 과세사업을 영위하는 사업자가 사업용 고정자산인 종업원이 ‘상시주거용’으로 무상으로 사용하던 ‘국민주택규모 초과’하는 주택(아파트 등)을 매각하는 경우에는 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당되어 부가가치세가 과세되므로 거래상대방이 사업자인지 개인인지 여부와 관계없이 ‘세금계산서’를 발급하고 부가가치세를 거래징수해야 하는 것이네.

설랑대리! ‘국민주택규모 이하’ 주택의 공급은 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호, 동법 시행령 제106조 제4항 제1호에 의거 부가가치세가 면제되는 것이나, 법인 사업자가 ‘국민주택규모 초과’ 주택의 공급은 부가가치세가 과세되는 것으로서 국민주택규모 초과 아파트를 토지와 함께 공급하는 경우 ‘토지의 공급’은 부가가치세가 면세되는 것이나, 국민주택규모 초과 아파트는 부가가치세가 과세되는 것으로, 사택으로 사용하던 ‘국민주택규모 이하’의 아파트 매각 시에는 세금계산서를 발급해야 한다네.

이 경우 ‘토지 및 건축물을 공급하는 경우’와 같이 부동산 매각 시에는 계산서등을 발급하는 것이 적합하지 아니하다고 인정되어 계산서 발급의무가 면제되는 것이라네.

한편, 금융기관 등 면세사업자가 보유한 사택을 매각하는 경우에는 면세사업과 관련하여 필수적으로 부수되는 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 면제되는 것이라네.

설랑대리! 「법인세법」은 ‘계산서’ 발급에 대하여 「소득세법」상 계산서의 발급규정을 준용하고 있으며 「소득세법」에서는 ‘토지 및 건축물을 공급하는 경우에는 영수증을 발급하도록 규정’하면서 재화 또는 용역을 공급받은 사업자가 사업자등록증을 제시하고 계산서의 발급을 요구하는 경우는 ‘계산서’를 발급하도록 규정하고 있다네. 즉 공급받는 자가 사업자로서 사업자등록증을 제시하고 계산서의 발급을 요구하는 때에는 계산서를 발급해야 되는 것이나, 계산서 발급을 요구하지 않거나 계산서 발급 요구 시 계산서를 반드시 발급하지 않아도 공급자는 가산세가 적용되지 않는다네.

설랑대리! ‘토지의 공급’은 부가가치세가 면세이고 ‘건물의 공급’은 부가가치세 과세되므로 감정평가 시 토지와 건물의 가액별로 구분하여 안분계산하여 건물분에 해당되는 감정평가수수료 상당액만을 매입세액공제받을 수 있다고 볼 수 있으나, 과세사업에 사용하던 사업용자산인 사택용 아파트의 감정평가수수료, 중개수수료 등 매각관련비용은 토지분과 안분계산 없이 모두 매입세액공제가 가능한 것이네.

설랑대리! 법인의 경우에는 소득세 신고ㆍ납부가 없으므로 양도소득세 신고 의무가 없다네. 다만, 법인이 사택을 양도하는 경우 사택의 양도금액을 법인의 익금으로 하고, 동 부동산의 장부가액을 법인의 손금으로 하여 법인세 신고 시 이를 반영하여 신고하는 것이네.

법인이 소액주주인 임원과 직원에게 업무와 관련하여 제공하는 법인 소유주택으로, 사택제공기간 및 무상제공기간이 10년 이상인 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세가 이루어지지 아니할 것이나 사택제공기간 등이 10년을 경과하지 아니하고 양도하는 주택에 대하여는 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 적용되는 것이라네.