부동산임대사업자가 공실인 상태에서 부동산을 양도하는 경우 포괄양수도에 해당하지 않아 세금계산서를 발급해야 하는지?
한이사님! 부동산임대업자가 건물을 양도하는 데 있어 잔금수주 전까지 임차인을 내보내는 조건으로 계약을 하였으며 양수법인은 양수 즉시 법인사업장 이전을 위하여 인테리어공사에 착수할 예정이라면 이 경우에도 사업양도에 해당하는지요?
설랑대리! 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 인적시설(종업원 등), 물적시설(부동산, 기계장치 등), 기타 그 사업에 관한 모든 권리와 의무(재고자산, 임차인, 임대차보증금 등)를 포괄적으로 양수인에게 승계시켜 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것으로서 ‘임차인’을 ‘승계’하지 아니한 때에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것이라네.
부가가치세법시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
한이사님! 상가를 임대하고 있다가 계약기간 만료로 임차인이 나가고 ‘공실’인 상태에서 해당 상가를 양도하는 경우에도 포괄양수도로 인정되지 않는지요?
설랑대리! 한 호의 상가를 공실상태에서 양도하는 경우는 단순히 과세대상 재화인 건물을 양도하는 것에 불과하고 부동산임대업(임차인, 보증금)을 양수인에게 승계시키는 것이 아니므로 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하지 않아 건물 양도분에 대해 부가가치세가 과세되는 것으로 세금계산서를 발급해야 한다네.
관련 예규 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도 해당 여부 영화관업과 부동산임대업에 사용하던 부동산을 경매로 취득한 후 기존 임차인을 모두 퇴거시키고 공실상태로 영화관업과 부동산임대업을 영위할 예정인 신청인에게 양도하는 경우 사업의 양도에 해당되지 아니함. - (부가, 법규부가2011-496, 2011.12.20.) -
한이사님! 부동산임대사업자가 한 호의 상가가 아니고 상가건물 전체를 양도하는 데 있어 한 호의 상가가 공실인 경우에도 포괄양수도로 인정되지 않는지요?
설랑대리! 재화의 공급으로 보지 아니한 사업의 양도란 사업자가 사업장별로 사업에 관한 모든 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계시켜, 사업의 동일성을 유지하면 경영주체만을 변경하는 것을 말하므로 일부 상가가 공실인 경우에도 공실을 포함하여 양도하는 경우 임대사업의 동질성이 상실됨이 없으므로 사업의 양도에 해당한다네.
관련 예규 공실과 주택이 있는 주상복합건물을 포괄적으로 양도하는 경우 사업양도 해당 여부 주상복합건물내의 주택에서 거주하면서 당해 건물의 상가 부분을 임대하던 사업자가 양도 후에 일시적으로 계속 주택에 거주하더라도 공실을 포함한 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 사업의 양도에 해당됨. - (부가, 부가가치세과-388, 2010.3.31.) -
한이사님! 부동산임대사업자인 아버지로부터 사업자인 자녀가 부동산을 증여받고자 합니다. 해당 부동산은 공실 상태입니다. 특수관계자에게 임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우 임차인이 없는 경우에도 포괄양수도에 해당하는지요?
설랑대리! 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것이므로 사업자가 사업용 자산을 증여계약에 의하여 양도하는 경우 재화의 공급에 해당되는 것이라네. ‘공실’인 상태에서 증여한 경우라면 임대사업의 양도에 해당되지 아니하는 것이므로 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 부가가치세 과세표준은 해당 부동산의 시가가 되는 것이네.
관련 예규 부동산임대업자가 임대사업에 공하던 부동산을 아들에게 증여한 경우 과세 여부 부동산임대업을 영위하는 사업자가 아들에게 임대사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 과세표준은 부가가치세법 제13조 제1항의 규정에 의하여 당해 부동산의 시가가 되는 것입니다. 다만, 사업자가 부동산임대업에 대하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 동법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것입니다. - (부가, 부가가치세과-388, 2010.3.31.) -
한이사님! 제조업을 영위하는 사업자가 해당 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하면서 해당 사업에 종사하던 종업원 전체를 제외하고 사업을 승계시킨 경우에도 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는지요?
설랑대리! 양도시점에서 판단하는 것으로 ‘종업원 전체’를 제외하고 양도하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 않는 것이라네.
한이사님! 부동산임대사업에 사용하던 임대용 부동산(건물, 토지)을 양수인에게 매각하는 데 있어 해당 양수인은 임대용 부동산, 세입자와 임대보증금을 승계받아 양도자와 동일한 임대사업을 영위할 계획이지만 부동산임대 사업장 소속 관리인 1인은 양수인이 직접 빌딩을 관리할 목적으로 승계대상에서 제외하기로 하였습니다. 이 경우 부동산임대사업과 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키면서 빌딩 관리인 1인이 승계되지 아니한 경우에도 사업의 양도로 볼 수 있는지요?
설랑대리! 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하면서 사업의 핵심요소가 아닌 빌딩 관리인 1인만을 승계하지 아니한 경우에도 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당되는 것이라네.
부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위 또는 유형】 다음 각 호에 예시하는 것은 법 제10조 제8항 제2호의 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업의 양도”로 본다. 1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우 2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우 3. 과세사업에 사용할 목적으로 건설중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우 4. 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 하나의 사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우
관련 예규 부동산 임대업 양도 시 관리직원 1인이 누락된 경우 사업양도에 해당하는지 여부 건설업을 영위하는 사업장과 부동산임대업의 사업장에서 각각 독립된 사업을 영위하는 사업자가 부동산임대 사업장에 관한 영업권 및 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시켜 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 경우로서 부동산임대업을 영위하는데 있어 핵심적 구성요소로 볼 수 없는 건물 관리인 1인을 승계하지 아니한 경우 「부가가치세법」제10조 제8항 제2호에 따른 사업양도에 해당하는 것입니다. - (부가, 사전법령부가-71, 2015.4.20.) -
한이사님! 부동산임대업과 음식점업을 겸영하는 사업자가 그중 하나의 사업인 음식점업을 양도함에 있어 해당 음식점업에 사용하던 토지와 건물을 제외하고 음식점만 양도하는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하는지요?
설랑대리! 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’란 사업장별로 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 ‘포괄적’으로 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것이라네. 따라서 양수인이 음식적의 포괄양수와 관련하여 사업용 토지와 건물을 제외하고 양수받는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 포괄적 사업양수도에 해당하지 않는 것이라네.
즉 , 사업자가 한 사업장에서 영위하던 둘 이상의 사업 중 일부사업만을 양도하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것이라네.
부가가치세법 집행기준 10-23-2 【사업양도에 해당되지 아니하는 사례】 1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우 2. 부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우 3. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우 4. 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우 5. 일부 과세대상 사업용 부동산을 먼저 양도하고 동일한 과세기간 경과 후 나머지 사업과 관련된 권리ㆍ의무, 종업원 등을 양도하는 경우
관련 예규 부동산임대업과 음식점업을 영위하는 사업자가 음식점업 양도 시 사업양도 여부 동일사업장에서 부동산임대업과 음식점업을 겸영하는 일반과세자가 그중 하나의 사업인 음식점업을 양도함에 있어 당해 음식점업에 사용하던 토지와 건물을 제외하는 경우에는 사업양도에 해당하지 아니하는 것임. - (부가, 부가가치세과-1824, 2008.7.7.) -
한이사님! 부동산임대사업자가 사업을 양도하는 경우 양수자와 ‘사업양도양수계약서’를 작성하지 않아도 임대차계약내용을 그대로 승계한 사실만 가지고도 포괄양도양수에 해당되는지요?
설랑대리! 사업양도의 경우 거래당사자 간의 ‘포괄양도양수계약서’작성 여부와 상관없이 실질 내용이 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우라면 사업의 양도에 해당되는 것이라네.
관련 예규 사업양수도 계약서 없이 양도하는 사업의 사업양도 해당 여부 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적ㆍ물적시설 및 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것으로서, 이 경우 거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았더라도 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것임. - (부가, 서면3팀-662, 2006.4.5.) -
한이사님! 포괄양도양수계약 시 계약서 내용 중에 ‘포괄양도양수’라는 단어는 없고 다만 실제 내용으로 보아 포괄양도양수로 인정되는 경우라면 반드시 ‘포괄’이라는 단어가 계약서에 표시가 되지 않아도 사업의 양도에 해당된다고 보는지요?
설랑대리! 계약 시 반드시 ‘포괄’이라는 단어가 들어갈 필요는 없는 것이라네.
관련 예규 사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우 포괄적 사업양도 해당 여부 거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이며 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 사업양도에 해당하는 것입니다. - (부가, 법규부가2014-408, 2014.8.25.) -
한이사님! 면세사업자의 경우도 포괄양수도가 가능한지, 법인에게 사업을 포괄적 양도ㆍ양수하는 경우 재화의 공급으로 보아 계산서를 발행하여야 하는지요?
설랑대리! 면세사업자도 포괄양수도가 가능할 것이며, 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는 경우에는 계산서를 교부하지 아니할 수 있다네.
한이사님! 부동산을 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도하는 매매계약(계약금, 중도금, 잔금 지불 조건)을 체결하는 데 있어 양도인이 해당 부동산을 담보로 차입한 부채를 매수인에게 승계하지 아니하고 양도인이 잔금상환일에 상환 후 말소하기로 하였다면 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는지요?
설랑대리! 부동산임대업자가 임대업 사업장을 담보로 차입한 대출금을 제외하고 임대업과 관련된 모든 권리, 의무를 포괄적으로 승계하였다면 부가가치세가 과세되지 아니하는 사업의 양도로 보는 것이라네.
한이사님! 건설업을 주업으로 하는 법인이 미분양 상가(건물 전체가 아닌 구분등기된 사무실 하나)를 임대하다가 양도하는 경우 포괄양수도에 해당하나요?
설랑대리! 건설업자가 판매목적으로 신축한 미분양 상가를 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우 재고자산의 양도에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이라네.
관련 예규 부동산매매업자의 부동산 양도 시 사업양도 해당 여부 수 개의 사업지(건설현장, 용역수행장소)를 가지고 건설업 및 부동산매매업을 영위하는 사업자가 준공과 동시에 판매할 목적으로 신축할 건축물(매매목적용 재고자산)을 일시적으로 부동산 임대사업에 사용하다가 매각하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임. - (부가, 서면3팀-2953, 2007.10.30.) -