사옥을 매각하는 데 있어 건물분 공급가액과 부가가치세액은 어떻게 기재하여 세금계산서를 발급해야 하는지?

한이사님! 본사 이전에 따른 사옥을 매각하는 데 있어 계약서에 토지와 건물을 구분하여 작성할 수도 있지만, 구분하지 않고 전체를 매매가액으로 작성하는 경우 건물에 대하여는 세금계산서를 발급해야 하는데, 토지, 건물(공급가액 + 부가가치세) 금액을 어떻게 안분하여 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 하는지요?
설랑대리! 사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 ‘실지거래가액’에 의하는 것이나, 계약서에 구분한 토지와 건물 가액이 불분명하거나 계약서에 구분한 토지와 건물 가액이 법령에 따른 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우 법령에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이라네. 즉, 토지는 면세이고 건물은 부가가치세 과세로서 매도자가 계약서에 토지가액은 높게, 건물가액은 낮게 임의로 구분기재하여 부가가치세를 과소신고할 수 있고 매입자는 토지가액은 낮게, 건물가액은 높게 구분기재하여 부가가치세 신고 시 매입세액을 과다공제하는 등 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위하여 계약서에 구분한 토지와 건물가액이 법령에 따른 안분계산 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우라면 법령에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이네.
관련 법령 부가가치세법 제29조 【과세표준】 ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.
한이사님! 계약서에 토지와 건물 가액이 구분하지 않고 전체를 매매가액으로 하거나, 계약서에 구분한 토지와 건물 가액이 법령에 따른 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우 ‘법령에 따라 안분계산한 금액’을 공급가액으로 한다고 하셨는데 법령에 따른 안분계산은 어떤 방식으로 하여 공급가액을 산정해야 하는지요?
설랑대리! 매매계약서에 토지 건물 가액이 구분기재되어 있지 않거나, 매매계약서에 구분 기재된 토지와 건물 가액이 거래 당사자들이 임의로 구분기재하여 경제적 합리성이 결여되었다면 건물의 공급가액은 토지와 건물의 ‘감정가액’이 있는 경우에는 감정가액을 기준시가보다 우선 적용하여 공급가액을 안분계산하는 것이네.
관련 법령 부가가치세법시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
이 경우 감정가액은 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가액을 말한다네. 2025.7.1.이 공급시기라면 2025.1.1.부터 2025.12.31.까지의 감정가액을 인정한다네. 2025.5.1.에 감정가액은 2025.1.1.부터 2025.12.31.까지의 기간의 감정가액에 해당하므로 사용할 수 있는 것이라네.
관련 예규 토지와 건물 등 매매 시 안분계산 방법 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산은 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지의 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 비례하여 안분계산하며, 토지 및 건물 등의 공급시기에 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 2 이상이 있는 경우에는 그 감정한 가액의 평균액으로 건물 등의 부가가치세 공급가액을 안분계산합니다. - 부가, (부가가치세과-420, 2014.5.12.) -
토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우 공급가액 안분계산 적용은 감정가액이 모두 있는 경우는 감정가액에 비례하여 안분계산, 기준시가가 모두 있는 경우는 공급계약일 현재의 기준시가비율로 안분계산, 기준시가가 일부 있는 경우는 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산, 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례하여 안분계산, 기준시가가 모두 없는 경우는 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산하고, 실지거래가액도 없고, 기간 내 감정평가가액도 없다면 국세청이 정하는 기준에 따라 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시한 건물 기준시가 비율로 안분계산하는 것이네.
한이사님! 본사 건물(기준시가 60억원)과 토지(기준시가 40억원)를 200억에 매매하는 데 있어 감정가액이 없는 경우로서 계약서에 실지거래가액을 구분기재하지 않은 경우 세금계산서 발급 시 공급가액과 부가가치세는 어떻게 계산되어야 하는지요?
설랑대리! 계약서에 실지거래가액을 구분기재하지 않은 경우라면 1순위인 실지거래가액이 없고, 2순위인 감정가액도 없으므로 3순위인 기준시가에 비례하여 과세표준을 안분계산하는 것이라네. 따라서 제시한 사례는 건물 공급가액은 200억의 60%인 120억원으로 인정되고 이에 따른 건물분 부가가치세는 12억원 발생하게 된다네.
만약 매매 계약서에 실지거래가액을 토지가액 100억원, 건물가액 100억원을 구분기재하였다면 1순위인 ‘실지거래가액’이 있으므로, 원칙적으로 ‘실지거래가액’ 기준인 것이라네. 만, ‘기준시가’에 따른 안분계산한 금액과의 차이가 ‘30% 이내’여야 한다네. 실지거래가액을 구분하여 기재하고, 실지거래가액과 기준시가에 따른 안분금액과의 차이도 30% 이내이므로 공급가액은 100억원, 건물분 부가가치세는 10억원이 된다네.
구분 | 기준시가 | 거래가액 | 부가가치세 |
---|---|---|---|
토지 | 40억원(40%) | 80억원(200억원 × 40%) | - |
건물 | 60억원(60%) | 120억원(200억원 × 60%) | 12억원 |
합계 | 100억원(100%) | 200억원 |
구분 | 기준시가 | 기준시가 안분금액 | 실지거래가액 | 차이 |
---|---|---|---|---|
토지 | 40억원(40%) | 80억원(200억원 × 40%) | 100억원 | +20억원(25%) |
건물 | 60억원(60%) | 120억원(200억원 × 60%) | 100억원 | -20억원(-16.7%) |
합계 | 100억원(100%) | 200억원 | 200억원 | - |
한이사님! 본사 건물(기준시가 60억원)과 토지(기준시가 40억원)를 200억원에 매매하는데 있어 감정가액이 없는 경우로서 계약서에 실지거래가액을 토지가액 120억원, 건물가액 80억원을 구분기재한 경우 기준시가에 따른 안분금액과 30% 이상의 차이라면 세금계산서 발급 시 건물 공급가액과 부가가치세는 어떻게 기재하여 발급해야 하나요?
설랑대리! 1순위인 실지거래가액이 있으므로, 원칙적으로 실지거래가액 기준이지만, 기준시가에 따른 안분금액과의 차이가 30% 이상이라면 실지거래가액에도 불구하고 기준시가에 따른 안분금액으로 공급가액과 부가가치세가 계산되어야 한다네.
실지거래가액을 토지 120억원, 건물 80억원으로 구분하여 기재하더라도, 기준시가에 따른 안분금액과의 차이가 30% 이상이 되어 실지거래가액이 인정되지 않으므로 기준시가 안분금액 기준으로 공급가액은 120억원, 건물분 부가가치세는 12억원이 된다네.
구분 | 기준시가 | 기준시가 안분금액 | 실지거래가액 | 차이 |
---|---|---|---|---|
토지 | 40억원(40%) | 80억원 | 120억원 | +40억원(50%) |
건물 | 60억원(60%) | 120억원 | 80억원 | -40억원(-33.3%) |
합계 | 100억원(100%) | 200억원 | 200억원 | - |
한이사님! 본사 건물과 토지를 200억원에 매매하는데 있어 감정가액 있는 경우로서 계약서에 실지거래가액을 토지 140억원, 건물 60억원으로 구분기재한 경우라면 건물분 세금계산서 발급 시 공급가액과 부가가치세는 어떻게 계산되어야 하는지요?
설랑대리! 기간 내에 감정평가를 받아 감정평가액은 180억원(토지 100억원 / 건물 80억원)이라고 가정하면 1순위인 실지거래가액이 있으므로, 원칙적으로 실지거래가액 기준이라네. 다만, 감정평가액에 따른 안분금액과의 차이가 30% 이내여야 한다네. 실지거래가액을 구분하여 기재하고, 실지거래가액과 기준시가에 따른 안분금액과의 차이도 30% 이내 이므로 건물 공급가액은 60억원, 건물분 부가가치세는 6억원이 된다네.
계약서에 실지거래가액을 토지 150억원, 건물 50억원을 구분하여 기재하였다면 1순위인 실지거래가액이 있으므로, 원칙적으로 ‘실지거래가액’ 기준인 것이나, 감정평가액에 따른 안분금액과의 차이가 30% 이상이라면 감정평가액에 따른 안분금액이 인정되지 않고, 기준시가에 따른 안분금액으로 공급가액과 부가가치세가 계산되어야 한다네. 이 경우 감정평가액에 따른 안분금액과의 차이가 30% 이상이므로 ‘기준시가’에 따른 안분비율로 계산되어 공급가액은 120억원, 건물분 부가가치세는 12억원이 된다네.
구분 | 감정평가액 | 감정평가 안분금액 | 실지거래금액 | 차이 |
---|---|---|---|---|
토지 | 108억원(60%) | 120억원 | 140억원 | +20억원(16.7%) |
건물 | 72억원(40%) | 80억원 | 60억원 | -20억원(-25%) |
합계 | 180억원(100%) | 200억원 | 200억원 | - |
구분 | 감정평가액 | 감정평가 안분금액 | 실지거래금액 | 차이 |
---|---|---|---|---|
토지 | 108억원(60%) | 120억원 | 150억원 | +30억원(25%) |
건물 | 72억원(40%) | 80억원 | 50억원 | -30억원(-37.5%) |
합계 | 180억원(100%) | 200억원 | 200억원 | - |
한이사님! 계약서에 실지거래가액을 구분하여 기재하지 않았다가 추후 감정평가를 받는 경우 공급가액과 건물분 부가가치세는 어떻게 계산되어야 하는지요?
설랑대리! 감정가액이 없는 경우로서 계약서에 실지거래가액을 구분기재하지 않은 경우라면 1순위인 실지거래가액이 없고, 2순위인 감정가액도 없으므로 3순위인 기준시가에 비례하여 과세표준을 안분계산을 해야 하므로 건물 공급가액은 120억원, 건물분 부가가치세는 12억원이 발생하게 되는 것이나, 추후 감정평가를 받는다면 공급가액 80억원, 건물분 부가가치세 8억원으로 계산되어 부가가치세 절세가 가능하다네.
이 경우 감정가액은 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가액만 인정되기 때문에 기간이 경과한 감정평가액은 인정되지 않으므로 계약서에 실지거래가액을 구분하여 기재하지 않았다가 추후 감정평가를 받는 경우 매매계약 후 부가가치세를 납부하기 전에 감정평가를 받아야 한다네. 토지와 건물을 일괄 양도하고 공급가액을 구분기재한 경우에는 실지거래가액의 적정성 여부를 확인해야 하며, 실지거래가액을 인정하지 않고 법령에 따라 안분계산하는 경우 과소신고 시 매도자에게 미달세액과 가산세가 부과되고 과다신고 시 매도자는 공급가액 감액, 매수자는 매입세액 감액, 가산세가 부과된다는 점을 유념해야 한다네.
구분 | 감정평가액 | 감정평가 안분금액 | 공급가액 | 부가가치세 |
---|---|---|---|---|
토지 | 108억원(60%) | 120억원 | 120억원 | |
건물 | 72억원(40%) | 80억원 | 80억원 | 8억원 |
합계 | 180억원(100%) | 200억원 | 200억원 |