임대차목적물상의 하자(결함)의 정도가 그 목적물을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 볼 수 없다든지, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고 볼 수 없어 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속한다고 보여지는 경우에는 그 하자로 인하여 가스중독사가 발생하였다고 하더라도 임대인에게 과실이 있다고 할 수 없을 것입니다(대법원 1993.9.10. 선고, 93도196 판결).

따라서 위 사안의 경우에도 가스배출기의 고장이나, 벌어져 있는 문틈 등의 상태가 목적물을 사용할 수 없을 정도로 대규모의 수선을 요하는 것이어서 귀하에게 수선의무가 있었다는 사정이 없는 한 임대인인 귀하에게 책임이 있다 하기 어려울 것입니다.

위와 같은 이유를 들어 임대인의 책임을 부정한 판례로는 "이 사건사고 방실에 거주하던 종전임차인이 이 사건 사고 직전까지 아무런 문제없이 잘 살다가 나갔고, 피고인이 7개월 전에 수선을 하여 외관상 별도 손댈만한 곳이 없으며, 다만 방에 약간의 실금형태로 균열이 가 있고 외벽에 금이 가 있을 뿐인…정도의 균열이라면 위 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 할 수 없고, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고도 할 수 없어, 이는 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속하므로, 위 균열로 스며든 연탄가스에 피해자가 중독되어 사망하였다고 하더라도 위 사고는 임대인의 과실로 인한 것이라고 볼 수 없다."(대법원 1989.9.26. 선고, 89도703 판결), "임대한 방실의 부엌으로 통하는 문과 벽사이에 0.4센티미터 정도의 틈이 있다면 이는 문 전체를 다시 제작하여 붙이지 않더라도 다른 목재로 부착 보수하는 정도로서 그 틈을 막을 수 있는 것이어서 그 하자가 방실을 사용할 수 없을 정도의 파손상태이거나 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고는 할 수 없고 임차인의 통상의 수선관리 의무에 속한 것이라 못할 바 아니므로 위 문틈으로 스며든 연탄가스에 중독되는 사고가 발생했다 하더라도 위 사고는 임대인의 과실로 인한 것이라고 볼 수 없다."(대법원 1985.3.12. 선고, 84도2034 판결), "부엌과 창고홀로 통하는 방문이 상단부의 문틈과 벽사이에 약 1.2센티미터 내지 2센티미터나 벌어져 있고 그 문틈과 문자체 사이도 두군데나 0.5센티미터의 틈이 있는 정도의 하자는 임차목적물을 사용할 수 없을 정도의 것이거나 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이 아니고 임차인의 통상의 수선 및 관리의무의 범위에 속하는 것이어서 비록 임차인이 위 문틈으로 새어든 연탄가스에 중독되어 사망하였다 하더라도 임대인에게 그 책임을 물을 수 없다."(대법원 1986.7.8. 선고, 86도383 판결) 등이 있습니다.

그러나 임대인에게 수선의무가 있는 하자인가 여부의 판단에 있어서는 "단순히 하자 자체의 상태만을 고려할 것이 아니라 그 목적물의 구조 및 전반적인 노후화상태 등을 아울러 참작하여 과연 대규모적인 방법에 의한 수선이 요구되는지를 판단하여야 하며" 이러한 대규모의 수선여부가 분명하지 아니한 경우에는 "임대차 전후의 임대차목적물의 상태 내지 하자로 인한 위험성의 징후 여부와 평소 임대인 또는 임차인의 하자상태의 지실 내지 발견가능성여부, 임차인의 수선요구여부 및 이에 대한 임대인의 조치 여부 등을 종합적으로 고려하여 임대인의 과실유무를 판단하여야"하는 바(대법원 1993.9.10. 선고, 93도196 판결), 이러한 판단을 통하여 임대인에게 과실이 인정되는 경우가 있을 수도 있습니다.

또한 위 판례는 "하자상태가 이 사건 가옥의 전반적인 노후화정도에 비추어 과연 대수선을 요하는 정도인지가 불분명한 이 사건에서, 피고인이 임차인으로부터 이러한 요구를 받고도 연탄가스 냄새가 나는 원인을 조사하고 그에 대한 대책을 강구하는 등의 조치를 취하지 아니한 점에 비추어 보면 이 사건 사고는 임대인인 피고인의 과실로 인하여 발생하였다고 봄이 상당하다고 할 것이다."라고 판시하여 임대인에게 과실치사죄를 인정한 바 있습니다.

그러나 형사책임과 별도로 민사상 손해배상 책임은 물을 수 있을 것인바, 유사한 경우에 있어서 판례는 "공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으로 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고 공작물의 소유자는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 2차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 것이나, 공작물의 임차인인 직접점유자나 그와 같은 지위에 있는 것으로 볼 수 있는 자가 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 피해를 입은 경우에는 그 가옥의 소유자는 민법 제758조 제1항소정의 책임자로서 이에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는 것이고 그 피해자에게 보존상의 과실이 있더라도 과실상계의 사유가 될 뿐이다."라고 하였습니다(대법원 1991.12.24. 선고, 91다29767 판결, 1993.2.9. 선고, 92다31668 판결).