위 사안의 경우 갑의 이행지체로 인한 계약해제 또는 잔금지급청구가 문제됩니다. 계약해제란 계약효력을 소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 상태로 복귀시키는 것을 말합니다.

계약해제권은 당사자가 계약에 의해 해제권을 유보하는 약정해제권과 법률의 규정에 의해 발생하는 법정해제권의 두 가지가 있는데, 이행지체로 인한 해제권은 계약일반의 공통적인 법정해제권이며, 이는 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않을 경우에 상대방에게 계약의 구속을 받게 함은 부당하므로 계약을 파기해서 그 구속으로부터 벗어나게 하는데 의의가 있는 것입니다.

따라서 귀하는 갑의 잔금이행지체를 이유로 계약을 해제하고 다른 사람에게 다시 매도할 수 있습니다.

여기서 잔금지급기일에 그 이행이 없다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 귀하는 상당기간을 정하여 갑에게 잔금이행의 최고(催告)를 하고 갑이 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있는 것입니다(민법 제544조).

최고방법에는 특별한 제한이 없고, 채무의 동일성을 표시하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행할 것을 요구하는 것으로 충분한데, 향후 이러한 최고 여부가 당사자간에 다툼이 될 경우를 대비하여 그 증거로 삼기 위해 배달증명부 내용증명우편을 보내는 경우가 많습니다.

그리고 여기서 "상당기간"이란 채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요한 기간으로, 채무의 내용ㆍ성질 기타 객관적 사정을 토대로 결정하고 채무자의 주관적 사정은 고려되지 않습니다. 최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로서 ^S0유효하며, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이 발생할 뿐입니다. 또한, 기간을 전혀 정하지 않고 단지 추상적으로 상당한 기간 내에 이행하라는 식으로 한 최고도 역시 유효합니다(대법원 1979.9.25. 선고, 79다1135, 1136 판결).

예외적으로 최고가 필요하지 않은 경우도 있는데, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우(민법 제544조 단서), 정기행위(계약성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정기간 내에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할 수 없는 것으로서 각종 초대장의 주문, 결혼식에 착용하기 위한 예복의 주문 등)의 이행지체로 해제하는 경우(민법 제545조), 당사자간에 최고를 필요로 하지 않는다는 특약을 한 경우가 그러하고, 나아가 최고를 하여도 채무자가 이행할 의사가 없으리라는 것이 명백하다면 현실로 채무자의 불이행의 의사표시가 없더라도 최고 없이 해제할 수 있습니다(대법원 1963.3.7. 선고, 62다684 판결).

귀하의 이행최고에도 불구하고 갑이 잔금을 지급하지 않아 귀하가 매매계약을 해제하면 계약의 효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀하게 되며, 원상회복의무(민법 제548조) 및 손해배상청구권(민법 제551조)이 발생합니다. 즉, 귀하는 위약금으로 약정한 계약금 1,000만원을 제외한 중도금 3,000만원 및 그 받은 날로부터의 이자를 더하여 갑에게 반환해야 합니다. 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하고(민법 제551조), 이행지체의 경우에 채권자는 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있으나(민법 제395조), 귀하와 갑간에 계약금을 수수(授受)하면서 위약금약정을 하였고, 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 갑의 이행지체로 인한 손해액이 이미 지급받은 계약금 1,000만원을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없으며(대법원 1988.5.10. 선고, 87다카3101 판결), 마찬가지 이유로 귀하는 실제 손해액을 증명할 필요 없이 계약금을 위약금으로 몰수할 수 있는 것입니다.

한편, 귀하는 계약을 해제하지 않고, 갑을 상대로 소유권이전과 상환으로 잔금을 지급하라는 소송을 제기하여 승소판결을 얻은 뒤 강제집행을 하면 본래의 매매계약의 목적을 달성할 수도 있습니다.

참고로 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 하는데, 그러한 이행제공의 방법과 그 정도에 관하여 판례는 "쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며, 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위해서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상(信義則上) 요구되는 상당한 시간간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2001.5.8. 선고, 2001다6053, 6060, 6077 판결, 2002.2.26. 선고, 2001다77697 판결).