일반적으로 임차권은 채권에 불과하므로 그 임차권을 등기하지 아니한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 주택임대차에 한해서는 등기를 하지 않았더라도 입주와 주민등록전입신고의 요건을 갖추면 매수인에게 대항할 수 있는 것입니다.

위 사안은 토지임대차로 대항력을 취득하기 위해서는 임차권등기를 마쳐야 하나, 귀하는 토지임차권에 대하여 등기를 하지 않았기 때문에 비록 전입신고(주민등록)와 입주를 하고 토지를 점유하고 있다고 하더라도 새로운 소유자인 을에게 대항할 수 없는 것이고, 건물을 철거하고 토지를 인도해 주어야 합니다.

다만,「민법」제622조 제1항은 "건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다."라고 규정하고 있기 때문에 만약 귀하가 이 사건 토지가 매매되기 전에 건물 3동에 대한 보존등기를 하였더라면 비록 토지에 대해 임차권등기를 하지 않았더라도 대항력이 있어 토지임대차기간동안 즉, 토지에 도로가 개설될 때까지 갑에게 토지를 인도해 주지 않아도 될 것입니다.

그런데 귀하는 건물에 대한 보존등기도 하지 않았기 때문에 을에게 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이고, 따라서 증ㆍ개축비 5,000만원에 대한 반환청구권, 건물에 대한 지상물매수청구권도 을에게 행사할 수 없다고 하겠습니다. 물론 병의 임차보증금도 귀하가 반환할 책임을 부담하여야 할 것입니다.

다만, 갑이 도로가 개설되기도 전에 아무런 이유 없이 일방적으로 임대차계약을 해지하였기 때문에 이는 임대차계약의 채무불이행에 해당한다고 할 것이고, 따라서 귀하는 갑에게 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 그러므로 토지의 임차인인 경우에는 반드시 임대차의 등기를 해야만(지상물을 등기하는 경우에도 토지임차권의 대항력 발생) 그 임차권이 보호받을 수 있음을 유념하시기 바랍니다.