「민법」은 매매목적인 재산권에 하자가 있어서 이로 말미암아 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나, 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자있는 것을 급부한 경우, 매도인에게 일정한 담보책임을 인정하고, 제570조 내지 제584조에서 이에 관하여 자세히 규정하고 있습니다.

위 사안과 관련하여 구체적으로 담보책임에 관한 규정 중 어느 규정의 적용을 받느냐와 담보책임이 인정된다 하더라도 그밖에 착오를 이유로 취소 또는 채무불이행책임을 물을 수 있느냐는 점이 문제됩니다. 매도인의 담보책임은 권리의 하자에 대한 담보책임과 물건의 하자에 대한 담보책임의 둘로 나눌 수 있습니다.

벌채의 목적으로 매수한 산림이 보안림구역이어서 벌채하지 못하게 된 경우, 또는 공장부지로써 매수한 토지가 하천법의 적용구역이어서 공장을 세울 수 없는 경우 등에 있어 현재 통설과 판례는 권리의 하자로 보아 용익적(用益的) 권리에 의하여 제한되어 있는 경우인「민법」제575조를 적용합니다. 이에 따르면 매수인이 선의인 경우에 한하여 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상을 청구할 수 있고, 그러한 제한으로 인해 계약목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

판례는 "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축^S0허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2000.1.18. 선고, 98다18506 판결).

위 사안의 경우와 같은 교환계약은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되며 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없는 것은 통설과 판례가 인정하는 권리의 하자로 보여지고 갑은 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없다라는 사실을 교환계약 후에 알게 되었으므로 선의라고 여겨지는바, 주택을 건축할 수 없다는 사실을 안 날로부터 1년 이내에 을을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 또 대지에 건축을 할 수 없다고 하는 것은 중대한 제한이므로 계약을 해제할 수 있다고 봅니다. 다만, 계약의 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하므로 병으로부터 A대지를 반환받을 수는 없습니다.

국, 갑은 을을 상대로 손해배상청구 및 A대지의 반환불능에 따른 전보배상(塡補賠償)을 청구할 수 있습니다. 물론, 그에 대응하여 갑은 을에게 그 대지를 인도하여야 하고, 양자는 동시이행의 관계에 서게 된다고 할 것입니다.