건물의 구분소유에 관하여「민법」제215조는 "①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다. ②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다."라고 규정하고 있습니다.

그리고「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제3조 제1항은 공용부분에 관하여 "수 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 공용부분의 귀속에 관하여 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제13조는 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성에 관하여 "①공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ②공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다. ③공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다."라고 규정하고 있습니다.

그런데 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공유부분인지 여부를 판단하는 기준시점에 관하여 판례는 "집합건물의소유및관리에관한법률 제53조, 제54조, 제56조, 제57조의 규정에 비추어 보면, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다."라고 하였으며(대법원 1999.9.17. 선고, 99다1345 판결), 주택의 공용부분인 공동대피소로 건축된 부분을 주거용 방실로 개조하여 주거용으로 사용하게 한 경우 구분소유의 목적이 되는지에 관하여는 "건물 일부가 준공당시 이미 구조상 공동주택 소유자들을 위한 공동대피소로 건축되었다면, 당시 이미 시행되고 있던 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조 제1항, 제10조 제1항 및 제13조 등의 규정에 의하여 집합건물 중 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유자전원의 공유에 속할 뿐 구분소유의 목적으로 할 수 없고, 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없는 것이므로, 건물 일부인 위 공용부분을 주거용 방실로 개조하여 이를 매도하여 주거용으로 사용하게 하였다 하더라도 그 부분이 따로 구분소유의 목적이 되는 것은 아니다."라고 하였습니다(대법원 1992.4.10. 선고, 91다46151 판결).

그러므로 위 사안에 있어서도 공부상 공동주택의 공용지하대피소로 등재되어 있는 부분을 그 공동주택의 준공당시부터 방을 만들어 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 그 부분을 구분소유가 가능한 전유부분으로 변경할 수 없을 것으로 보입니다.

참고로 구분소유건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위한 전제요건에 관하여 판례는 "구분소유건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 먼저 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 전유부분과 독립되어 있을 것을 요한다."라고 하였으며(대법원 1995.3.3. 선고, 94다4691 판결), "집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다."라고 한 사례가 있습니다(대법원 1995.12.26. 선고, 94다44675 판결).