「민법」제393조는 "①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

그러므로 채무자 갑은 자신이 채무를 이행하지 않으면 근저당권이 설정된 귀하의 부동산이 경매된다는 사실을 알고도 채무를 이행하지 않은 것이고, 갑의 채무불이행으로 인하여 발생된 손해, 즉 귀하의 부동산소유권 상실의 손해는 매각대금이 아닌 매각 당시의 시가를 기준으로 산정되어야 할 것입니다(같은 법 제393조 제2항).

판례도 "경매목적물의 소유자가 경매로 인하여 입게 된 손해의 범위는 소유권을 상실할 당시의 그 목적물의 객관적인 교환가치이며, 비록 그 경매절차에서 경매신고인이 없어 2차에 걸쳐 최저경매가격이 저감된 후에야 경락되었다고 하더라도 제1차 경매기일에서의 평가액(최저경매가격)이 그 객관적인 교환가치이다."라고 하였습니다(대법원1996.4.23. 선고, 95다42621 판결).

따라서 귀하는 갑으로부터 매각 당시의 시가(제1차 매각기일에서의 최저매각가격)와 매각대금간의 차액금과 매각대금 중 채권자 을의 청구로 인한 변제금액 및 변제로 인하여 면책된 날 이후의 총 변제금액에 대한 법정이자, 그리고 피할 수 없는 비용(집행비용 등) 기타의 손해배상 등을 청구할 수 있다고 할 것입니다(민법 제441조 제2항, 제425조 제2항).

예컨대, 귀하의 부동산이 매각당시의 시가가 1억5천만원이었는데, 매각대금이 1억원으로 결정되었고, 귀하가 을은행에 대해 변제한 보증채무금이 6천만원이고 강제집행비용으로 지불한 금액이 1천만원이었다면, 귀하가 갑에게 구상할 수 있는 금액은 1억2천만원(5천만원(1억5천만원-1억원)+6천만원+1천만원)과 이를 변제한 날의 다음날부터의 「민법」소정의 연5푼(민법 제379조)의 지연이자가 될 것입니다(경매법원은 배당채권자에게 배당되고 남은 잔액 3천만원은 물상보증인인 귀하에게 지급하게 될 것임).

참고로 물상보증인 소유의 담보부동산을 매수한 자의 구상권 범위에 관하여 판례는 "타인의 채무를 담보하기 위하여 저당권을 설정한 부동산의 소유자(물상보증인)로부터 소유권을 양수한 제3자는 채권자에 의하여 저당권이 실행되게 되면 저당부동산에 대한 소유권을 상실한다는 점에서 물상보증인과 유사한 지위에 있다고 할 것이므로, 물상보증의 목적물인 저당부동산의 제3취득자가 채무를 변제하거나 저당권의 실행으로 저당물의 소유권을 잃은 때에는 물상보증인의 구상권에 관한 민법 제370조, 제341조의 규정을 유추적용하여 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다."라고 하였습니다(대법원 1997.7.25. 선고, 97다8403 판결).