제 목 | 토지만을 경락받은 자도 임대인의 지위를 승계하는지 | ||
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저는 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 갑소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 위 주택의 대지에는 근저당권이 설정되어 있었고, 그 후 근저당권자의 대지에 대한 경매신청으로 대지는 을에게 매각되었습니다. 이 경우 제가 대지만을 위 경매절차에서 매수한 을에 대하여 주택임차권을 주장할 수 있는지.
「주택임대차보호법」제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 여기서 "제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 임차인은 그 주택의 임차권을 주장할 수 있다는 의미입니다.
그리고 같은 조 제3항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 주택임대차보호법 제1조 및 제2조의 규정내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)이 주택임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락 받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1998.4.10. 선고, 98다3276 판결). 따라서 귀하는 대지만을 경매절차에서 매수한 을에게 귀하의 주택임차권을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다. |
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