「주택임대차보호법」제3조의2 제2항은 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항 및 제3항은 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

그러므로 보통의 일반적인 주택임차인은 위 규정에 근거하여 대지를 포함한 주택의 매각대금에서 우선변제권 등을 주장할 수 있습니다.

그러나 귀하의 경우와 같이 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고, 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 토지의 매각대금에 대하여도 최우선변제권을 주장할 수 있는지가 문제된다고 할 것입니다.

이에 관하여 판례는 "임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999.1.21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 주택임대차보호법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나(대법원 1996.6.14. 선고, 96다7595 판결), 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다."라고 하였습니다(대법원 1999.7.23. 선고, 99다25532 판결).

따라서 귀하의 경우에도 위 토지의 매각대금에서는 을보다 우선하여 보증금 중 일정액(1,600만원, 주택임대차보호법 시행령 제3조 제1항 제1호)을 변제받지 못할 것으로 보이고, 다만 건물의 매각대금에서는 대금의 2분의 1의 범위 내에서 1,600만원을 한도로 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.