임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해 주고 임차인은 주택을 인도해 주어야 하는 것은 동시이행의 관계에 있는 것입니다. 그러나 통상적으로 임대인은 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금을 반환하지 않고 있는데, 이것은 임대인의 개인사정에 불과하고 법적으로는 보증금의 반환을 거절할 수 없습니다.

집주인이 임차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 부득이 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 다음 그 주택을 강제집행하여 보증금에 충당할 수밖에 없습니다. 그러나 전세보증금반환청구소송을 하여 승소할 수 있고 확정일자순위가 우선변제를 받을 수 있는 경우이거나 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있는 경우일지라도, 전세보증금반환과 임차목적물의 명도는 동시이행관계이므로 집주인이 그러한 동시이행의 항변을 하여 주장한 경우에는 법원이 동시이행판결(상환판결: 위 주택을 인도함과 동시에 보증금을 반환받으라는 판결)을 하게 됩니다.

그런데「민사집행법」제41조(집행개시의 요건) 제1항은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다."라고 규정하고 있기 때문에 임차인이 경매를 신청하기 위해 주택명도를 선이행하여야 하는지 문제됩니다.

이에 대해「주택임대차보호법」제3조의2 제1항은 "임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 판례도 "같은 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다."라고 하였습니다(대법원 2000.3.15.자 99마4499 결정).

따라서 귀하는 임차주택을 명도하지 않고도 임차주택과 그 부지에 대하여 경매신청을 할 수 있다 할 것입니다.