【제 목】
|
분담금환급예정액(쟁점청산금상당액)의 원천이 종전부동산이므로 조합원입주권 양도차익 계산시 이를 재개발·재건축사업의 결과 수령한 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용할 수 없고, 양도가액에서 제외할 수 없음(기각) | ||
|---|---|---|---|
| 【세목】 |
국세기본법 | 【구분】 |
심사청구 |
【주문】 이 건 심사청구는 기각합니다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대지 167.9㎡ 주택 242.19㎡(이하 "종전부동산”이라 한다) 소유자로 종전부동산이 재건축 관리처분계획인가됨에 따라 취득한 조합원입주권(이하 "쟁점입주권”이라 한다)을 2021.5.28. 2,990,000,000원에 양도하고, 종전부동산을 1세대 1주택인 고가주택으로 보아 양도소득세 108,576,321원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청이 2022년 3월 「양도소득세 세원관리 실태점검」을 하면서 청구인에게 ‘조합원입주권 양도에 대한 장기보유특별공제 과다 혐의’에 대한 해명자료 제출 안내를 하자, 청구인은 2022.3.23. 조합원입주권의 관리처분인가 후 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용을 배제하는 한편, 매매가액 2,990,000,000원에서 분담금 환급예정액(이하 "청산금 상당액”이라 한다) 723,328,604원(이하 "쟁점청산금상당액”이라 한다)을 차감한 2,266,671,396원을 양도가액으로 계산하여 172,950,150원을 수정신고ㆍ납부하였다. 다. ○○지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 청구인이 쟁점입주권 양도가액에서 쟁점청산금상당액을 차감한 후 양도소득세를 계산함으로써 양도소득세가 부족징수되었다고 감사지적하였다. 이에 처분청은 2023.12.1. 다음 <표1>과 같이 청구인에게 2021년 과세연도 양도소득세 343,170,955원을 경정ㆍ고지하였다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정 내역 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.11. 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 가. (쟁점①) 쟁점청산금상당액을 재개발ㆍ재건축사업의 결과로 수령하는 청산금과 달리 볼 이유가 없으므로 쟁점청산금상당액의 양도시기는 쟁점입주권 양도시기(2021.5.28.)와 별개로 소유권이전고시일 다음날로 보아야 하므로 쟁점입주권 양도가액에서 제외되어야 한다. 1) 조합원입주권과 이에 대한 과세방법을 보면 다음과 같다. 가) 조합원입주권의 정의 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도정법”이라 한다)에 따른 재개발, 재건축 사업을 통해 조합원이 기존에 보유하고 있던 주택이나 토지(종전부동산)를 조합에 제공하고 관리처분계획인가에 따라 신축주택을 분양받을 수 있는 권리를 조합원입주권이라고 한다. (1)「소득세법」상 조합원입주권에 대한 취급 조합원입주권은 신축주택을 분양받을 수 있는 권리로서 조합원입주권을 보유한 기간 동안 발생한 양도차익에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 따라서 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도차익을 관리처분계획인가일 전과 후로 구분할 필요가 있다. (2) 종전부동산이 조합원입주권으로 변환되는 시기 도정법에 따른 재개발, 재건축 사업에 따라 조합원이 조합에 제공한 종전부동산은 관리처분계획인가일에 조합원입주권으로 변환되고, (임시)사용승인일에 다시 (신규)주택으로 변환된다. 나) 종전부동산 소유권 이전의 성질 도정법에 따른 재건축사업 사업시행자에게 종전부동산을 소유권 이전하고 사업시행 완료로 건설된 주택을 받는 경우, 이는 ‘현물출자’가 아니라 ‘환지’에 해당하여 「소득세법」상 양도로 보지 않는다. (「소득세법 시행령」 제152조【환지등의 정의】제1항) 그리고 종전부동산 가액이 환지 처분한 신규주택 가액보다 커서 현금으로 청산받는 경우, 이는 종전부동산 처분에 대한 대가에 해당한다. 즉, 조합원은 재건축사업을 통해 종전부동산을 신규주택과 현금으로 보상받게 되는 것이다. 다) 조합원입주권 양도차익의 산정 청산금을 지급받은 경우 조합원입주권 양도차익은 다음 각 목의 합이라고 규정하고 있다. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… [소득세법 시행령 제166조 제1항 제2호] 가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비] 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액] ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… (1) ‘가’목의 분석 ‘가’목은 관리처분계획인가 후의 양도차익에 대한 내용이다. 따라서 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 장기보유특별공제가 적용되지 않는 부분에 해당한다. (2) ‘나’목의 분석 ‘나’목은 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대한 내용이다. 따라서 종전 부동산의 양도차익으로서 장기보유특별공제가 적용된다. (3) ‘청산금’의 의미 도정법 제89조는 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다’라고 규정하고 있다. 즉 청산금은 사업이 종료된 후에 사업시행자가 분양받은 자에게 지급함으로써 정산되는 개념이다. 따라서 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 양도차익은 청산금이 결정되는 시점인 사업 종료 후, 청산금의 정산이 완료되는 때 정확하게 산출할 수 있다. 그래서 같은 조 제4항 제1호에서는 ‘권리가액이 변경될 때는 변경된 가액에 의한다’라고 규정하고 있는 것이다. 한편, 주택재건축정비사업조합 표준정관 제47조(분양받을 권리의 양도 등) 제1항에 의하면, ‘조합원은 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 경우에는 조합에 변동 신고를 하여야 하며, 양수자에게는 조합원의 권리와 의무, 자신이 행하였거나 조합이 자신에게 행한 처분, 절차, 청산 시 권리의무에 범위 등이 포괄승계됨을 명확히 하여 양도하여야 한다’라고 규정하여 청산금 수령권도 포괄승계됨을 전제하고 있다. 이에 따라 통상적으로 조합원입주권을 양도하는 원조합원은 승계조합원이 받을 것으로 예상되는 ‘청산금 상당액’을 포함하여 입주권 가액을 지급받게 된다. (4) ‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’의 의미와 청산금의 결정 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 제1호는 ‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’이란 ‘관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다’라고 규정하고 있다. 그리고 ‘관리처분계획등에 따라 정하여진 가격’이란 ○○특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 4호에 따른 ‘권리가액’을 말한다. ‘도정법 시행규칙 별지 제6호 서식 조합설립 동의서’에 따르면, 권리가액은 ‘종전의 토지 및 건축물의 가격 X 비례율’임을 알 수 있고, 여기서 ‘비례율’이란 ‘(사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 － 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액’으로 명시되어 있다. 도정법 제74조에서 ‘종전의 토지 및 건축물의 가격’은 ‘감정평가법인 등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.’라고 규정하고 있다.(도정법 제74조 제4항 제1호) 즉, 권리가액은 사업이 완료된 경우에 확정될 수 있는 개념으로서 입주권 양도 당시에는 권리가액을 추산할 뿐이다. 한편, ‘분양받은 대지 또는 건축물의 가격’은 조합원분양가격으로서 종후감정평가금액으로 결정한다. 결국, 청산금은 권리가액이 조합원분양가격보다 큰 경우에 발생되는 금액으로서 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 제2호를 계산하기 위해서는 사업이 완료되어야만 하고, 만일 사업이 완료되기 전에 산출한다면 그 가액은 미확정분에 불과할 것이다. 라) 조합원입주권의 양도시기 (1) 「소득세법」 제98조와 같은 법 시행령 제162조에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기, 등록접수일 또는 명의개서일이라고 규정하고 있다. 또한, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이라고 규정하고 있다. (2) 입주권 양도가 이루어지면, 1차적으로 입주권 매매계약서의 대금청산일에 양수인이 양도인에게 대금을 지급한다. 그리고, 신탁 등기가 되어 있는 경우, 신탁 등기를 해제 후, 토지 및 건물(멸실 된 경우에는 건물 등기부등본은 존재하지 않는다)의 소유권이전 등기를 하고, 다시 신탁 등기를 한다. 그리고 청산금이 발생하는 경우, 조합 정관에 따라 시행사가 2차적으로 청산금을 분할 지급하거나 사업 종료 및 정산 완료 후 일시 지급하게 된다. 또한, 관리처분계획 변경 등으로 비례율이 변경되거나 사업 완료 후 정확한 비례율이 결정되면 시행사는 추가적으로 청산금을 지급하거나 회수한다. (3) 따라서 1차적으로 입주권 양도계약에 따라 대금이 청산되는 시점이 1차 양도시기가 될 것이고, 시행사가 청산금 대금을 청산하는 시점이 2차 양도시기가 될 것이다. 그런데 재건축 사업은 수많은 변수가 내재하여 있는 복잡한 사업이다 보니, 사업 종료 시점이 모호하여 청산금 대금청산일이 불명확할 수 있는 한계가 있다. 그래서 기재부는 청산금의 양도시기를 ‘소유권이전고시일의 다음날’이라는 법령해석을 내놓았다(기획재정부 재산-35, 2020.1.14.). (4) 한편, 처분청은 「국세기본법」 제21조【납세의무의 성립시기】를 들면서 ‘쟁점청산금상당액은 종전부동산 부분 양도에 따른 대가로 매수자로부터 지급받은 것이므로 그 양도시기는 매수인에게 대금을 지급받은 때’로 보아 ‘최종 변경된 관리처분에 따른 가액은 청구인의 납세의무의 성립과는 무관한 가액이다’라는 의견이다. 그러나 이는 재건축 청산금에 대한 이해 부족에서 비롯된 것이다. 정확한 청산금은 사업이 완료되는 시점에서 확정되는데도 불구하고 입주권이 매도되는 시점만을 양도시기로 규정지음으로써 정작 청산금이 확정되는 시점에서는 어떠한 조정의 여지도 남겨 놓지 못하기 때문이다. (5) 이것은 실제로 청산금이 사업시행자로부터 매수인에게 지급될 때, 그 납세의무자가 종전부동산 소유권자, 즉 매도인(청구인)임에도 불구하고 청산금에 대한 양도소득세 계산 여지를 박탈함으로써 이중과세 여지를 남겨 놓게 된다. (6) 청산금 상당액만큼을 이미 입주권 양도 시점에서 과세했기 때문에 청산금 지급 시점에서는 별도로 양도소득세를 계산하지 않는다는 논리도 부실할 따름이다. 마) 청산금 과세 체계 분석 (1) 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 제2호의 입주권의 양도차익 계산 산식을 보면 청산금에 대한 양도차익은 ‘입주자로 선정된 지위(입주권)’를 양도하는 경우가 아니기 때문에 본 법령에서는 아예 원천 배제하였음을 알 수 있다. 즉, 청산금은 종전부동산에 대한 처분대가이기 때문에 「소득세법 시행령」 제166조의 제1항 제2호의 적용을 받는 것이 아니라, 양도가액을 청산금으로 하는 일반 양도의 적용을 받는 것이다. (2) 심판례에서도 ‘입주권 양도일 현재 납입기일의 미도래로 납부하지 않은 조합원 분담금은 양도가액에 포함되지 않는 것이라고 결정하였다(국심 2004서2851, 2005.7.13.) ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 가. [양도가액]-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비] 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액] → 가 + 나 = [양도가액 - (취득가액－필요경비)] X 조합원분양가÷권리가액 다. 청산금의 양도차익 = [청산금 - (취득가액-필요경비)] X 청산금÷권리가액 → 가 + 나 + 다 = (양도가액+청산금) - (취득가액 － 필요경비) = (거래가액) - (취득가액 － 필요경비) ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 상기 계산 결과에 청산금에 대한 양도차익을 더해야만 비로소 전체 거래가액의 양도차익이 완성된다. 산식에서도 알 수 있듯이 청산금을 양도가액과 분할하여 계산해야만 온전한 전체 거래가액의 양도차익을 산정할 수 있다. ‘가’와 ‘나’는 장기보유특별공제의 적용을 위해 나눈 것이고, 가+나와 ‘다’는 양도시기 적용을 구분하기 위해 나눈 것이다. 2) 조합원입주권 매매거래시 매수인은 매도인에게 장래 발생할 청산금을 사업시행자를 대신하여 미리 지급하는 것에 불과하며, 청산금이 조합원입주권의 양도 대가 중 일부라면 매도인에게 동 금액만큼이 귀속되는 것은 모든 절차(소유권 이전고시일 다음날)가 완료되어야 하는 것이다. 가) 조합원입주권 매수인은 청산금 수령권을 매도인으로부터 포괄승계받음으로써 장래에 사업시행자에게서 청산금을 지급받게 된다. 이것은 마치 회사에서 근로자에게 근로소득을 지급할 때, 원천세 상당액을 원천징수 후 연말 정산하는 절차와 다를 바 없다. 이때 회사는 동 금액을 예수 처리하는 것이지 회사의 수익으로 처리하지 않는다. 마찬가지로 매수인도 청산금 추정치(청산금 상당액)를 매도인에게 선지급한 후, 향후에 사업시행자로부터 확정된 청산금을 지급받는 것으로 절차는 종료된다. 나) 따라서 청산금 상당액을 사업시행자로부터 지급받는 청산금과 달리 볼 이유는 없는 것이고, 쟁점청산금상당액의 양도시기는 쟁점입주권의 매매대금 청산일이 아니며, 별도로 주택재건축정비사업이 종료되어 당해 주택의 소유권이전 고시일의 다음날로 봄이 타당하다. 나. (쟁점②) 설령, 쟁점청산금상당액의 양도시기를 쟁점입주권의 매매대금 청산일(2021.5.28.)로 보더라도 관리처분 변경으로 종전부동산의 조합원 권리가격이 변경되었으므로 이를 반영하여 양도소득세를 다시 계산하여야 한다. 1) ○○구역주택재건축정비사업은 2016.7.14. 관리처분계획 인가가 있었다가 2023.8.22. 관리처분계획 변경 인가가 있었다. 이에 따르면, 최초 관리처분계획에 의해 공표되었던 133.01%의 비례율이 245%로 변경되어 종전부동산의 권리가액(감정가액×비례율) 1,490,695,369원에서 2,745,811,334원으로 높아졌다. 가) 변경된 관리계획처분계획에 따라 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 제2호 산식을 적용하여야 한다. (1) 처분청은 쟁점입주권 및 쟁점청산금상당액은 종전부동산 부분 양도에 따른 대가로 매수자로부터 지급받은 것이고, 그 양도시기는 매수인에게 대금을 지급받은 때인 2021.5.28.이므로, 2022.3.23. 최종 변경된 관리처분에 따른 가액은 청구인의 납세의무의 성립과는 무관하다는 의견이다. 즉, 쟁점청산금도 쟁점입주권 양도 당시에 이미 과세되었고 이것으로 납세의무는 종료되었으므로 이후 관리처분계획 변경 내용은 적용할 여지가 없다는 논리이다. (2) 그러나 상기에서도 살펴보았듯이 「소득세법 시행령」제166조 제1항 제2호 산식을 적용하기 위해서는 ‘확정된’ 청산금이 필요하다. 입주권 양도당시에도 청산금 상당액이 존재하기 때문에 납세의무가 성립된 것은 맞다. 따라서 입주권 양도 당시에 성립된 납세의무에 따라 양도소득세를 계산해야 하는 사실에는 이의를 제기하지 않는다. (3) 그러나 관리처분계획 변경인가가 입주권 양도일로부터 2년이나 경과된 시점에서 있었다고 할지라도 청산금이 확정되었다면 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 제1호에 따라 ‘변경된 가액’을 적용해서 당초 양도차익을 재계산해야만 하는 것이다. 2) 세법해석은 엄격해석의 원칙을 준수하여야 한다. 가) 조세법률주의에 따라 국가 또는 지방자치단체는 국회에서 제정한 법률에 따라서만 조세를 부과ㆍ징수할 수 있으며, 국민은 법률에 따라서만 납세의무를 부담한다. 헌법 제59조에서 "조세의 종목과 세율은 법률로 정한다."라고 규정한 것은 이 원칙을 선언한 것이다. 이러한 조세법률주의는 행정부의 과세권 남용으로부터 국민의 재산권을 보호하기 위한 원칙으로 여전히 중시되고 있으며, 법치주의가 확립된 현대에 있어서는 국민의 법적 안정성과 예측가능성을 보장한다는 측면이 보다 강조되고 있다. 나) 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 제1호에 따르면, 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 관리처분계획 등에 따라 정하여진 가격을 말하는데, 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다라고 명시되어 있다. 세법을 적용할 때는 "조세법률주의의 원칙상 과세요건 사실이거나 비과세 요건 사실이거나를 막론하고 조세법규의 해석은 엄격하여야 하고 함부로 확장해석이나 유추해석을 하는 것은 허용하지 않는다.”(대법원 1989.4.25. 선고 88누643 판결 등 참조)는 원칙을 고수해야 한다. 이 건에서 주택입주권뿐 아니라, 청산금의 양도차익을 완벽하게 계산해 내기 위해서는 최종 변경된 관리처분에 따른 가액은 ‘청구인의 납세의무의 성립과는 무관한 가액’이 아니라 ‘청구인의 납세의무 성립을 적용하기 위해 반드시 필요한 가액’이다. 3. 처분청 의견 가. (쟁점①) 쟁점입주권을 양도하면서 받은 쟁점청산금상당액의 양도시기는 쟁점입주권 양도시기와 같으므로 양도소득세 계산시 양도가액에서 제외할 수 없다. 1) 쟁점청산금상당액은 청구인이 매수자에게 양도한 쟁점입주권의 종전부동산 부분에 대한 양도대가로, 매수자로부터 수령한 것이지 신탁업자로부터 지급받는 ‘청산금’이 아니므로 ‘청산금’의 양도시기를 적용할 수 없다. 가) 청구인은 매수인이 지급한 쟁점청산금상당액을 재건축사업의 결과로 수령하는 청산금과 달리 볼 이유가 없으므로 그 양도시기는 ‘소유권 이전고시일 다음날’이라고 주장하며, 그 근거로 기획재정부 재산세제과-35(2020.1.14.)해석을 제시하고 있다. 그러나 기획재정부 재산세제과-35(2020.01.14.)는 신탁방식의 재건축사업에 있어 양도소득세 과세방법에 대한 해석으로 "토지 등 소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금이 양도소득세 과세대상”임을 명확히 회신하는 한편 과세대상자산의 양도시기를 "소유권이전 고시일의 다음날”로 해석하였다. 나) 「소득세법」제98조에서 "자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있다. 한편, 청구인은 2021.1.30. 쟁점입주권을 2,990,000,000원에 매도하는 계약을 체결하고 2021.5.28. 매도 잔금을 청산한 것으로 확인되므로 대금청산일인 2021.5.28.이 쟁점입주권의 양도시기이다. 다) 매매계약 특약사항에 "본 부동산은 ○○구역 재건축물건으로 조합원지위승계에 하자없음을 확인함”으로 기재되어 있어 2021.5.28. 입주권과 관련한 모든 권리와 의무가 매수인에게 이전된 것으로 확인되므로 쟁점입주권의 양도시 쟁점청산금상당액을 포함하여 양도한 사실에 이견이 없다. 라) 청구인도 당초 양도소득세 예정신고시 매도금액 총액을 양도가액(쟁점청산금상당액 포함)으로 신고하였으나, 「양도소득세 세원관리 실태점검」 대상으로 선정되어 장기보유특별공제액 감소로 부담할 세액이 증가하자 쟁점청산금상당액을 양도가액에서 차감하여 수정신고한 사실이 있다. 마) 한편, ○○지방국세청장이 처분청을 감사하면서 조합원의 지위 변경 후 ‘청산금’의 수령권자에 대한 질의에 대하여 ‘○○구역 주택재건축정비사업 조합’은 2022.1.18. "승계받은 조합원에게 모든 권리ㆍ의무가 있다.”라고 회신하면서 그 근거 규정은 조합 정관 제9조(조합원의 자격 등) 제4항에 명시되어 있다고 회신하였다. 바) 청구인과 매수인 간 매매계약 및 조합의 정관에 따르면 쟁점입주권 양도 이후 발생하는 모든 권리ㆍ의무는 청구인이 아닌 승계조합원(매수인)에게 귀속되는 것이 명확하므로 청구인은 잔금청산일에 쟁점청산금상당액이 포함된 입주권을 양도한 것이다. 2) 조합원입주권의 양도가액에 ‘청산금 상당액’이 포함되는지 여부와 관련하여 국세청에서는 "주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 하여 「소득세법 시행령」제155조 제17항(종전 제16항, 현재 「소득세법」 제89조 제1항 제4호)을 적용하며, 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산한다(부동산거래관리과-202, 2010.2.8.).”라고 해석하고 있다. 가) 이 해석은 쟁점청산금상당액을 양도가액에 포함하여 비과세 기준금액(9억원) 초과 여부를 판단하여야 한다는 의미이며, 입주권을 양도하는 경우 입주권 해당 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 해석이다. 나) 또한, 조세심판원은 "청산금의 귀속시기를 위와 같이 보는 것은 재개발ㆍ재건축 사업의 결과 수령한 청산금만큼의 재개발ㆍ재건축 대상 기존부동산의 양도차익이 확정ㆍ실현되어 이때를 그 귀속시기로 보기 위한 것으로 보이는 점, 쟁점금액이 비록 그 원천이 기존부동산이므로 관련 양도차익 계산시 비과세 및 장기보유특별공제의 적용 등과 관련하여 구분 계산할 필요가 있으나 이를 재개발ㆍ재건축사업의 결과 수령한 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보인다(조심 2023서3442, 2023.05.08.).”라고 결정하여 청산금과 청산금 상당액 은 그 성격이 다르다고 판단하고 있다. 또한, 청산금 상당액의 양도시기에 관하여 조세심판원은 "분담금 환급예정액(청산금 상당액)을 ‘청산금’으로 보아 양도시기를 ‘소유권이전고시일의 익일’로 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점 분담금 환급예정액을 종전부동산 부분 양도에 따른 대가로 매수자로부터 지급받은 것이므로 이를 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용하기 어렵다고 결정하고 있다(조심 2022서6160, 2022.12.29.). 3) 따라서 쟁점청산금상당액(723,328,604원)의 양도시기가 소유권이전고시일의 익일이므로 쟁점입주권의 양도가액에서 차감한 후 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것이다. 나. (쟁점②) 예비적 주장으로 청구인은 관리처분 변경으로 종전부동산의 조합원 권리가격이 변경되었으므로 이를 반영하여 양도소득세를 다시 계산하여야 한다고 주장하나, 이유가 없다. 1) 이 건 처분은 납세의무 성립일 현재 확정된 과세요건과 법령에 따른 과세이므로 적법하다. 가) 「국세기본법」 제21조 제3항 제2호에서 양도소득세의 납세의무 성립시기는 ‘과세표준이 되는 금액이 발생한 달을 말일’로 규정하고 있으므로 쟁점입주권 양도에 대한 양도소득세의 납세의무 성립시기는 2021.5.31.이다. ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 처분청은 청구인의 양도소득세 납세의무성립일 현재 쟁점입주권의 관리처분 등 확정된 사실관계에 따라 과세표준을 산정하고 세율을 적용하여 이 건을 경정ㆍ고지하였다. 나) 청구인은 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 제1호에 따라 기존부동산의 평가액을 청구인이 쟁점입주권을 양도한 이후 변경된 관리처분 가격으로 결정하여야 한다고 주장한다. 그러나 이 조항은 양도시기 이전에 관리처분의 변경이 발생한 경우 양도 당시 최종 관리처분에 따라 결정하여야 한다는 규정으로 청구인의 경우와 같이 쟁점입주권 양도시기(2021.5.28.) 이후 약 2년이 지난 시점(2023.8.22.)에 이루어진 변경사항까지 소급적용하여 이미 결정된 양도소득세를 경정하여야 한다는 것이 아니다. 다) 국세의 부과는 납세의무성립일 현재 확정된 과세요건과 법령에 따라 과세하는 것이 당연하므로, 모든 법 조항에 납세의무성립일 현재 확정된 과세요건에 따른다고 별도로 규정하고 있지 않다고 하여 납세의무성립 이후 발생한 과세요건의 변경사항을 적용할 수는 없다. 이와 관련하여 국세청에서는 "조합원입주권의 양도차익 산정시 적용할 기존 건물과 그 부수토지의 평가액은 「소득세법 시행령」 제166조 제4항에 따른 해당 조합원입주권의 양도일 현재 인가된 관리처분계획 등에 따라 정하여진 가격을 말하는 것으로 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 하는 것이나 조합원입주권 양도 후 변경 인가된 관리처분계획에 따른 가격은 적용하지 않는다.”라고 해석(사전-2023-법규재산-0864, 2024.3.29.)하고 있다. 라) 만약, 변경된 관리처분을 반영할 경우 2021년 귀속 양도소득세를 계산함에도 2023년에 변경된 기존부동산 평가액 적용에 따른 세액계산의 불합리가 발생하게 된다. 청구인의 쟁점입주권 양도 당시인 2021.5.28. 현재 관리처분계획인가 내역 및 양도일로부터 2년이 지난 2023.8.22.에 변경된 관리처분계획변경인가 내역을 비교하면 다음 <표2>와 같다. <표2> 변경인가 전ㆍ후 내용 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시에는 84㎡ 1채만 분양신청하였으나 2023.8.22. 변경관리처분 인가시 승계조합원이 114㎡+59㎡로 변경되었고, 조합원 권리가액이 1,490,695,369원에서 2,745,811,334원으로 증가(84.2%)하였다. 마) 만약, 변경된 권리가액을 적용하면 양도소득세 계산에 다음과 같은 영향을 미친다. (1) (인가일 전ㆍ후 양도차익 구분 및 장기보유특별공제 적용) 조합원입주권에 대한 양도소득세는 "관리처분계획인가일”을 기준으로 다음과 같이 ① 관리처분계획인가 후 양도차익(이하 "인가후 차익”이라 한다)과 ② 관리처분계획인가 전 양도차익(이하 "인가전 차익”이라 한다)으로 구분하여 계산하며, 구분하는 사유는 장기보유특별공제를 다르게 적용할 목적이다. ① 인가전 차익 = 기존부동산 평가액 － 취득가액 － 필요경비 ② 인가후 차익 = 양도가액 － 기존부동산 평가액 - 필요경비 「소득세법」 제95조 제2항에 따르면, 위 ① 인가전 차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하고, ② 인가후 차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하지 아니하는 것으로 규정하고 있다. (2) (기존부동산 평가액 증가로 인한 세액변동 효과) 청구주장대로 변경 인가에 따른 기존부동산 평가액으로 양도소득세를 계산시 양도 및 취득가액은 변동이 없어 총양도차익은 동일하나, 다음과 같이 기존부동산 평가액이 증가함에 따라 ② 인가후 차익이 감소하고 감소한 금액 만큼 ① 인가전 차익이 증가하게 된다. 감사결과에 따른 이 건 경정과 청구주장을 따를 경우 세액(변경관리처분계획인가 권리가액 반영)을 비교하면 다음 <표3>과 같다. <표3> 이 건 경정 및 청구주장 양도소득세 비교 위 "② 청구주장 세액계산”의 양도차익 총액은 "① 감사결과 경정 ”과 2,413백만원으로 동일하나, 장기보유특별공제 적용이 배제되는 인가후 차익이 1,481백만원에서 226백만원으로 1,255백만원 감소하고, 장기보유특별공제가 적용되는 인가전 차익이 932백만원에서 2,187백만원으로 1,255백만원 증가하게 된다. 그에 따라 장기보유특별공제액이 491백만원 증가하므로 양도소득금액이 감소하여 결국 산출세액이 216백만원 감소하게 된다. (3) (기존부동산 평가액은 증가되고, 양도가액은 불변이면 불합리) 청구주장대로 변경관리처분계획인가에 따라 증가된 기존부동산 평가액을 적용하게 된다면, 기존부동산 평가액은 양도 당시보다 84.2%가 인상된 현재( 2023.8.22.) 금액을 적용하면서도, 양도가액은 변경인가일로부터 2년 3개월 전 양도시점(2021.5.28.)의 기존부동산 평가액이 반영된 시세로 거래된 금액을 적용하는 불합리가 초래된다. 쟁점입주권 양도시 기존부동산평가액이 1,490백만원이고 그 중 입주권 프리미엄이 1,500백만원이나, 변경된 금액을 적용할 경우 기존부동산 평가액이 2,745백만원인 입주권을 2,990백만원에 양도한 것이 되므로 입주권 프리미엄은 245백만원에 불과한 것으로 계산된다. (4) 양도가액은 2년 3개월 전 확정된 금액이나 기존부동산 평가액은 현 시점의 금액을 적용하는 것이 되어, 결국 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 시세 인상분이 양도가액에는 반영되지 않고 양도소득금액 계산의 주요 변수인 기존부동산 평가액에만 반영되는 불합리가 발생한다. 결론적으로, 청구주장을 따를 경우 양도가액은 2021년 당시 기존부동산 평가액에 따른 시세로 거래된 양도가액을 적용하면도 기존부동산 평가액(조합원 권리가액)은 2년 이상 경과한 후에 다시 산정된 2023년 기준금액으로 계산하는 것이어서 적법성 여부를 판단 이전에 이미 합리성이 결여되어, 그 금액에 따라 산출된 금액은 합리적인 세액이 될 수 없다. (5) 더구나 청구주장처럼 양도일 이후 변경된 관리처분인가에 따라 다시 세액을 계산하는 것이 적법하다면, 청구인과 같은 조합의 기존 조합원 1,139명 중 관리처분인가일 이후 입주권 상태로 양도한 조합원의 양도소득세를 모두 경정하여야 한다는 것을 의미이며, 비단 이 조합뿐만 아니라 다른 조합의 조합원입주권의 양도소득세 결정에도 적용하여야 하는 의미이다. 이는 납세의무성립일 현재 확정된 권리의무 등에 따라 이미 납세의무를 이행한 납세자의 법적안정성을 크게 해치는 것이며, 과세관청의 납세의무확정 및 징수권 행사에도 치명적인 문제점이 발생하는 것이므로 청구주장과 같은 법령해석 및 적용은 신중을 기하여야 한다고 판단된다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점입주권 양도에 따른 양도차익 계산시 쟁점청산금상당액은 귀속시기가 다른 것으로 보아 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 ②(예비적 청구) 관리처분 변경으로 조합원 권리가격이 변경되었으므로 양도소득세를 다시 계산하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정된 것, 이하 같다) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 1-1) 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것. 이하 같다) <17> 법 제89조 제1항 제4호 각 목 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우"란 조합원입주권의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우를 말한다. 2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 3) 소득세법 제95조【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 4) 소득세법 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 5) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.(후단 생략) 5-1) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 6) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 6-1) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금)-법제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존건물과 그 부수토지의 취득가액)-법제97조 제1항제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액 가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비] 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액] ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. 1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. 7) 국세기본법 제21조【납세의무의 성립시기】 ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다. ② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 소득세ㆍ법인세: 과세기간이 끝나는 때. ③ 다음 각 호의 국세를 납부할 의무의 성립시기는 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른다. 2. 납세조합이 징수하는 소득세 또는 예정신고납부하는 소득세: 과세표준이 되는 금액이 발생한 달의 말일 8) 도시 및 주거환경정비법 제89조【청산금 등】 ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관 등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다. ③ 사업시행자는 제1항 및 제2항을 적용하기 위하여 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용 상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다. ④ 제3항에 따른 가격평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다. 사실관계 1) 기초 사실관계 가) 청구인은 종전부동산이 쟁점입주권으로 전환된 후 쟁점입주권을 양도한 매매계약서는 다음과 같으며, 총매매대금이 2,990,000,000원, 잔금청산일이 2021.5.28.이라는 사실에 관한 다툼은 없다. 나) ○○지방국세청 감사관이 2022.1.18. 승계조합원의 자격에 관하여 ○○구역주택재건축정비사업조합으로부터 회신받은 내역은 아래와 같다. 2) 종전부동산이 쟁점입주권으로 전환된 내역 가) 청구인은 2008.12.5. 종전부동산을 상속으로 취득하였고, 종전부동산이 ○○구역주택재건축정비사업의 사업부지로 편입되어 2016.7.14. 도정법에 따라 관리처분계획인가됨에 따라 쟁점입주권을 취득하였으며, ○○구역주택재건축정비사업은 2023.8.22. 관리처분계획변경인가를 받은 것으로 나타난다. 나) 쟁점입주권 양도와 관련하여 관리처분계획변경인가 전ㆍ후 권리관계를 살펴보면 다음 <표2>와 같다. <표2> 변경인가 전ㆍ후 내용 라. 판단 1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①부터 살펴본다. 가) 관련 법리 「소득세법」제94조에서 규정하고 있는 양도소득의 범위를 보면, 해당 과세기간에 발생한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)의 양도로 발생하는 소득(제1항 제2호 가목)이 포함되어 있고, 「소득세법」제95조 제1항에서 양도차익은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제한 금액이라고 규정하고 있다. 한편, 「소득세법」제96조 제1항에서 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다라고 규정하고 있으며, 「소득세법」제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있다. 나) 쟁점청산금상당액의 양도시기에 대한 판단 (1) 청구인은 쟁점청산금상당액의 양도시기가 쟁점입주권 양도시기가 아니라 소유권이전고시일 다음날로 보아야 하므로 이 건 쟁점입주권 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 청산금의 귀속시기를 소유권이전고시일 다음날로 보는 것은 재개발ㆍ재건축사업의 결과 수령한 청산금만큼의 재개발ㆍ재건축 대상 기존부동산의 양도차익이 이때 확정ㆍ실현되었기 때문에 이때를 그 귀속시기로 보기 위한 것으로 보이는 반면, 청구인이 2021.5.28. 양도한 것은 쟁점입주권이며 그 양도가액에 쟁점청산금상당액이 포함되어 있으므로 쟁점청산금상당액을 위 법령 등에서 규정하고 있는 청산금으로 볼 수 없다. 한편, 쟁점청산금상당액의 원천이 종전부동산이므로 관련 양도차익 계산시 비과세 및 장기보유특별공제의 적용 등과 관련하여 구분계산할 필요가 있어 구분하고 있으나, 이를 재개발ㆍ재건축사업의 결과 수령한 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용하기 위한 것으로 보기 어렵다(조심 2023서3442, 2023.5.8., 서울행정법원 2024.7.10. 선고 2023구단55453 판결 등 참조). (2) 따라서 청구인이 쟁점입주권을 양도하면서 쟁점청산금상당액을 포함하여 대가를 수령하였으므로 처분청이 쟁점청산금상당액의 양도시기가 쟁점입주권 양도시기와 동일하다고 보아 쟁점입주권 양도가액에 쟁점청산금상당액을 차감하지 아니하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. 예비적 주장으로 청구인은 쟁점입주권을 양도한 이후 관리처분 변경으로 종전부동산의 조합원 권리가격이 변경되었으므로 이를 반영하여 양도소득세를 다시 계산하여야 한다고 주장한다. 그러나 조합원입주권의 양도차익 산정시 적용할 "기존 건물과 그 부수토지의 평가액”은 「소득세법 시행령」 제166조 제4항에 따른 해당 조합원입주권의 양도일 현재 인가된 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격을 말하는 것으로 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 하는 것이나 조합원입주권 양도 후 변경 인가된 관리처분계획에 따른 가격은 적용하지 않는 것이 타당하다 하겠다(사전-2023-법규재산-0864, 2024.3.28. 같은 뜻임). 따라서 청구인이 2021.5.28. 쟁점입주권을 양도하면서 쟁점청산금상당액을 포함하여 대가를 모두 수령하였고, ○○구역 주택재건축정비사업이 2023.8.22. 관리처분계획변경인가되었으므로 처분청이 양도당시(2021.5.28.) 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격으로 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 5. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로「국세기본법」제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 양도 또는 취득의 시기
E-mail :
