【제 목】
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청구인이 제출한 사진자료에 의하면 쟁점아파트와 그 위층 아파트의 조망권에 차이가 있는 것으로 보이기는 하나 쟁점아파트 단지 내 다른 매매사례가액들을 고려할 때 쟁점아파트의 양도가액과 쟁점유사매매사례가액간 차액을 조망권의 차이만으로 이해하기에는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음 (기각) | ||
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| 【세목】 |
소득세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인은 2016.8.9. 경기도 광주시 OOO(이하 "쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2020.10.7. 딸 a과 사위 b에게 쟁점아파트의 지분 1/2씩을 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 2020.12.30. 이를 OOO원에 양도하였고, 2021.2.10. 이에 대한 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 국세청장의 "특수관계인간 부동산 고ㆍ저가 양도 부당행위계산 부인 점검” 지침이 하달됨에 따라 청구인의 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고를 검토한 결과, 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각 5% 이내인 같은 동OOO호(이하 "비교대상아파트”라 한다)의 매매계약일이 2021.1.15.인 거래가액 OOO원(이하 "쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보고, 쟁점아파트의 매매가액과 시가의 차액이 시가의 5% 상당액을 초과하여 쟁점아파트의 양도소득세 신고가 「소득세법」 제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따른 양도소득의 부당행위계산 부인 규정의 적용대상에 해당한다고 보아, 2024.8.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 비교대상아파트는 쟁점아파트와 유사한 재산이 아니므로, 그 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가가 될 수 없다. (1) 처분청은 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 내에 동일 단지 내에 위치하고, 전용면적과 기준시가의 차이가 각 5% 이내인 아파트들의 매매가액이 아래 ＜표1＞과 같이 확인되자, 「소득세법」 제101조 및 같은 법 시행령 제167조 제5항에 따라 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 "상증세법 시행령”이라 하고, 같은 법을 "상증세법”이라 한다) 제49조 및 상증세법 시행규칙 제15조를 적용하여 그 중 쟁점아파트의 기준시가와 차이가 가장 작고, 쟁점아파트의 양도일부터 계약일이 가장 빠른 비교대상아파트의 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보았다. ＜표1 : 생 략＞ 같은 단지의 쟁점아파트 양도일 전후 3개월 이내 매매사례 (단위 : 원, ㎡) OOO (2) 쟁점아파트가 위치한 A동은 전방에 5층 높이의 B중학교가 있고, 경사지형 때문에 A동의 4층까지는 5층 이상과 달리 조망에 있어 현격한 차이가 있다. 이에 따라 A동의 4층에 위치한 쟁점아파트는 처분청이 쟁점아파트의 유사재산으로 선정한 6층의 비교대상아파트(OOO호)와 달리 주변 경관을 조망할 수 없는바, 비교대상주택의 매매가액인 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다. 조망권은 아파트를 구매하는 매수자에게 매물선택에 있어 중요한 요소로 차지하는 것이 현실이므로, A동에 있어 4층 이하와 5층 이상의 재산적 가치는 크게 다르고, 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 통해 이와 같은 사실이 확인된다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목부터 다목까지의 규정은 평가대상 재산과 비교대상 재산의 유사성을 판단하는 최소한의 기준일 뿐이므로, 그 외에 실제 거래 시 고려되는 중요 사항에 대한 판단이 추가되어야 한다. 즉, 단순히 위치, 종목, 면적 기준시가 등이 같은 것에서 나아가 조망권, 일조권, 인테리어 등을 함께 고려할 때에도 동일성 내지 유사성이 인정될 때에만 그 다른 재산을 평가대상의 유사재산으로 볼 수 있는 것이다. 그렇지 않으면 납세자의 재산권과 예측가능성이 저해될 가능성이 너무나도 크다. 나아가 국토부에서 고시하는 기준시가도 오류 없는 완전무결한 정보도 될 수 없고, 고시된 기준시가에 불만과 의아함을 가진 국민이 모두 그 정보를 바로잡기 위해 노력하는 것도 아니라는 점을 감안하여야 한다. (3) 청구인은 계약 체결 당시 쟁점아파트의 적정한 양도대금을 결정하기 위하여 쟁점아파트의 단지 내 매매계약 체결 현황을 확인하였는데, 2020년 7∼9월 기간 동안에는 참고할만한 거래가 없었다. 다만 2020.6.2. 쟁점아파트와 같은 4층에 위치한 아파트가 OOO원에 거래된 사실을 알게 되었고, 특수관계인간 거래이더라도 5%까지는 낮은 가격에 거래해도 된다고 알았기 때문에 OOO원에 매매하기로 결정한 것이다. 또한 정보가 부족한 평범한 개인에 불과한 청구인이 시가를 확인할 수 있는 방법은 공인중개사 사무소를 방문하여 매물정보를 확인하는 것밖에 없었는데, 그 당시 저층인 OOO동 OOO호가 OOO원에 매물로 나와 있는 등 쟁점아파트와 유사한 재산의 가격이 OOO∼OOO원 수준에서 형성되어 있음을 확인할 수 있었다. (4) 나아가 청구인이 쟁점아파트의 매매계약체결일(2020.10.7.)을 기준으로 소급하여 감정평가를 의뢰한 결과 감정가액은 OOO원으로 확인되었으므로, 이보다 높은 유사매사사례가액은 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다. (5) 청구인은 육아와 주택마련 자금확보에 힘들어 하는 딸과 사위에게 아주 작은 호의라도 베풀려는 생각으로 쟁점아파트를 양도하였다. 청구인은 남편의 사업을 도우며 가정을 꾸리는 개인으로, 2020년말부터 시작된 아파트 시장의 가격폭등을 예상할 수 없었고, 그저 쟁점아파트 매매계약 체결 당시 확인할 수 있었던 주변 아파트의 매물 시세를 확인하여 쟁점아파트의 양도가액을 정하였을 뿐이다. 청구인이 쟁점아파트를 양도함에 있어 잘못한 게 있다면 그저 세법을 잘 모르고 가족 간에 부동산을 거래를 하였다는 것이다. 잘못 알고 거래한 부분이 있어 세금을 추가로 납부해야 한다면 국민의 한 사람으로서 당연히 수용하겠으나, 유사 매매사례가액을 정할 때에도 납세자가 잘못을 인정할 수 있는 범위의 가액이어야 한다. 따라서, 설령 쟁점아파트의 양도가액이 법령상 적정한 시가가 아니라 하더라도, 최소한 처분청이 제시한 비교대상아파트는 쟁점아파트와 조망권에서 현격한 차이가 있는바, 적절한 시가의 대상이 될 수 없다. 실제로 조세심판원 조망이 불가능한 등 입지여건이 열위이거나 반대로 선호 층수에 위치하고 있는 경우에는 적정한 시가의 대상으로 보기 어렵다고 판단한 바 있다(국심 2006중1496, 2006.6.21., 국심 2007서680, 2007.5.29. 등). 나. 처분청 의견 (1)양도인인 청구인과 양수인인 a 및 b은 「소득세법」상 특수관계인이고, 쟁점유사매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따른 시가에 해당하며, 쟁점유사매매사례가액과 청구인이 신고한 양도가액의 차이는 14.9%이므로, 쟁점아파트의 양도는 「소득세법」 제101조 및 같은 법 시행령 제167조 제3항에 따른 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”로서 부당행위계산 부인규정을 적용대상에 해당한다. (가) 「소득세법」 제101조는 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”를 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 양도하는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우로 규정하고 있다. 한편, 부당행위계산 부인 시 적용되는 시가는 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시기가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액으로서 양도일 전후 각 3개월의 기간 이내에 확인되는 가액을 말하고, 이 때 양도일은 「소득세법」 제98조에 따르는 양도시기로, 이 건의 경우에는 2020.12.30.이다. (나) 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 내 매매사례는 위 ＜표1＞과 같은데, 이 중 쟁점아파트와 동일ㆍ유사한 재산은 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있고, 공동주택가격과 전용면적이 동일하면서 2021.1.15. 매매계약이 체결된 비교대상아파트인바, 그 매매가액인 쟁점유사매매사례가액(OOO원)은 쟁점아파트의 시가에 해당한다. (다) 참고로, 쟁점아파트 전방에 B중학교가 소재하고 있기는 하나, 쟁점아파트는 4층이고, 비교대상아파트는 6층이어서 2개층의 차이가 가격의 급격한 차이를 유발한다고 보기 어렵다. (2)「소득세법」 제101조의 적용에 대한 심판례 및 예규에 의하면, 이 건 과세처분은 적법하다. (가) 「소득세법」 제101조에 따른 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지, 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두7462 판결). (나) 조세심판원은 이 건과 같이 유사 매매사례가액의 시가성이 문제된 사안에서, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족한 매매가액 중 가장 낮은 가액이 적용되었으므로, 서울 아파트 가격이 폭등하던 시기였던 점을 감안하더라도 지나치게 높은 유사매매사례가액이 적용되었다고 보기 어렵고, 상증세법 제60조 제3항은 같은 조 제1항ㆍ제2항을 적용하기 어려운 경우에 적용되는 ‘보충적 평가방법’인바 ‘보충적 평가방법’인 제3항이 제2항에 우선하여 적용되어야 한다고 볼 수는 없으며, 납세자가 제시한 아파트의 공동주택공시가격 현황을 보면 2010～2012년 기간의 공시가격은 청구인이 주장하는 가격폭등에 따른 2018년 기준 공시가격보다 더 높으므로 2017년경 아파트 가격상승이 있었다 하여도 이를 전례가 없는 가액으로 급격하게 상승하였다고 하기는 어려운 만큼 처분청에서 적용한 매매사례가액이 아파트의 내재가치 및 교환가치를 벗어난 비정상적인 시기의 특이한 가액이라고 하기는 어렵다는 등의 사유로, 처분청이 시가로 본 유사 매매가액의 적법성을 인정한 바 있다(조심 2019서2879, 2019.12.19.). (다) 또한, 국세청도 최근에 ‘해당 유사매매사례가액이 그 시점에 있어 이례적으로 높은 가액도 아니었다고 보이고, 부동산 가격이 상승한 시기였다 하더라도 부동산가격 급등기에는 거래일이 가까운 매매가액이 시세를 더 잘 반영하는 점 등에 비추어 볼 때 해당 유사매매사례가액을 부동산의 내재가치 및 교환가치를 벗어난 비정상적인 시기의 특이한 가액이라고 보기 어려운바 납세자가 선정한 사례가액보다 해당 유사매매사례가액이 상증세법 및 「소득세법」 상 시가에 부합한다고 보는 것이 보다 합리적’이라고 보았다(2024-43 과세전적부심). (3)청구주장과 같이 관련 법령에 입각하여 시가를 산정하지 않고 납세자의 자의(조망권, 교통소음, 이격거리)에 의하여 시가를 산정할 수 있다고 한다면, 이는 법적 안정성과 다른 납세자의 예측가능성을 훼손하는 것일 뿐만 아니라, 과세관청으로 하여금 재량에 의한 자의적인 과세가 가능하게 하여 과세의 공평을 크게 저해하는 문제를 유발하는 문제가 발생한다. (가) 상증세법령이 개정되어 2004.1.1.부터 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 있게 됨에 따라 납세자와 과세관청 간 유사 재산의 매매사례가액에 대한 불복이 계속 제기되었고, 이러한 문제를 해결하고자, 상증세법 시행규칙에 공동주택에 대한 유사성 판단기준(동일단지일 것, 전용면적과 공동주택의 차이가 각 ±5% 내일 것)과 공동주택의 유사 매매사례가액이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 가격 차이가 가장 작은 주택을 적용하도록 하는 기준이 순차적으로 마련되었다. (나) 그런데 청구주장과 같이 특수관계인간 거래에 있어 조망권, 교통소음, 이격거리 등 개별적인 사정을 감안하여 산정한 거래가액을 시가로 인정하게 되면, 위와 같은 상증세법령의 개정연혁ㆍ내용 및 그 취지에 반하여 종전의 모호한 유사 재산의 판정 기준으로 회귀하는 것인바, 이는 다시 납세자와 과세관청간의 다툼을 증가시키는 것일 뿐만 아니라, 납세자 입장에서는 법적 안정성과 예측가능성이 저해되고, 과세관청으로서는 재량이 확대되어 자의적 과세가 가능하게 됨에 따라 과세의 공평을 크게 훼손할 것이다. (4) 참고로, 감정가액을 시가로 보기 위해서는 상증세법 시행령 제49조에 따라 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 있어야 하는데, 청구인이 제시한 감정평가서는 이 건 과세처분일(2024.8.1.) 이후인 2024.10.4.자로 소급하여 감정된 것이자, 계약시점으로부터 4년이 경과된 시점에 감정평가한 것이므로 시가가 될 수 없다. 조세심판원(조심 2017서5194, 2018.2.8.)과 국세청 모두 소급감정가액은 시가로 인정하고 있지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 특수관계자들에게 쟁점아파트를 저가양도하였다고 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 청구인에게 한 쟁점아파트의 양도 관련 2020년 귀속 양도소득세 부과내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2 : 생 략＞ 이 건 과세처분 내역 (단위 : 원, %) OOO (나) 쟁점아파트가 속한 아파트단지에 대한 국토교통부 실거래가 공개시스템의 조회 결과는 아래 ＜표3＞과 같은데, 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 이내 매매계약된 사례들 중 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 ‘동일 단지, 주거전용면적ㆍ공동주택가격 ±5%, 이내’ 요건을 충족하는 것들만 기재하였다. ＜표3 : 생 략＞ 쟁점아파트 단지에 대한 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 (단위 : ㎡, 만원) OOO * 공동주택가격은 동ㆍ호수를 알 수 없어, 모든 동의 모든 호수를 검색하여 반영하였고, 공동주택가격은 매년 4.1에 발표하므로, 2021년 4월 이전 거래분은 2020년 수치로 기재함 (다) 청구인은 A동의 경우 2022년 기간 동안 2층이 11월경 OOO원에, 9층이 6월경 OOO원에 거래되었고(토지이용계획확인정보에 의하면 두 개 모두 A동임을 유추할 수 있다고 설명함), 2024년 기간 동안 2층이 9월경 OOO원에, 7층이 7월경 OOO원에 거래되었는바, 이에 의하면 4층 이하 아파트와 5층 이상 아파트 간 거래가액에 상당한 차이가 있음을 알 수 있다고 주장(2023년은 A동 중 6층 이상 거래내역만 있어 비교할 수 없다고 함)하고 있다. (라) 인터넷 포털사이트(네이버)의 지도에서 쟁점아파트를 검색한 결과는 아래와 같고, 이에 의하면 쟁점아파트가 속한 A동 앞에 B중학교가 위치해 있는 것으로 나타난다. OOO (마) 그 밖에 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. 1) 청구인은 쟁점아파트 정면과 B중학교 측면이라는 사진을 각각 제출하였다. 2) 청구인은 쟁점아파트와 그보다 위층 아파트에 바라본 조망이라고 설명하면서 아래 사진들을 제출하였다. OOO 3) 청구인은 2020년 10월경 쟁점아파트의 매매계약 당시 찾아본 매매사례라고 설명하면서 쟁점아파트 소속 단지에 대한 공인중개사의 매물정보라는 사진 4매를 제출하였는데, 그 내용을 정리하면 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4 : 생 략＞ 청구인이 제출한 공인중개사 매물정보 사진자료의 주요내용 (단위 : ㎡, 만원, 개) OOO 4) 청구인은 의뢰인이 a(청구인의 자녀)인 쟁점아파트에 대한 감정평가서를 제출하였는데, 그 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5 : 생 략＞ 청구인이 제출한 쟁점아파트에 대한 감정평가서의 주요내용 (단위 : 원, ㎡) OOO (바) 한편, 상증세법 시행규칙이 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정됨에 따라, 제15조 제3항에 시가로 인정되는 유사재산의 범위에 관한 규정이 신설되었는데, 기획재정부가 발간한 "2016 간추린 개정세법”에는 그 개정이유가 "공동주택에 대한 유사재산 인정기준 마련”으로 기재되어 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트는 쟁점아파트와 조망권에 있어 큰 차이가 있어 유사재산으로 볼 수 없으므로, 비교대상아파트의 매매가격인 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이루어진 이 건 과세처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법령상 양도소득의 부당행위계산 부인 규정은 시가를 기준으로 요건 판단 및 과세표준 재산정을 하도록 하고 있고, 이 때 시가는 상증세법령상 시가의 규정에 따르는 것으로, 비교대상아파트의 매매가액인 쟁점유사매매사례가액은 상증세법 제60조 제2항, 같은 영 제49조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 시가의 요건을 모두 갖춘 점, 청구인이 제출한 사진자료에 의하면, 쟁점아파트와 그 위층 아파트의 조망권에 차이가 있는 것으로 보이기는 하나, 쟁점아파트 단지 내 다른 매매사례가액들을 고려할 때 쟁점아파트의 양도가액과 쟁점유사매매사례가액간 차액(OOO원)을 조망권의 차이만으로 이해하기에는 무리가 있어 보이는 점, 또한, 청구인이 사후 소급감정을 통해 제출한 쟁점아파트의 감정평가액조차도 OOO원에 달하는바, 이를 참고하더라도 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가로 인정될 수 없을 정도로 부당하게 높다거나 반대로 쟁점아파트의 양도가액이 적정하다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아, 「소득세법」 제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 등에 따라 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【관련법령】 (1) 소득세법 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제99조 [기준시가의 산정] ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제101조 [양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 일부개정된 것) 제98조 [부당행위계산의 부인] ① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 제167조 [양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 ④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우”는 "양도하는 경우”로 본다. (3) 국세기본법 시행령(2020.10.5. 대통령령 제31082호로 일부개정된 것) 제1조의2 [특수관계인의 범위] ① 법 제2조 제20호 가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계”라 한다)를 말한다. 1. 6촌 이내의 혈족 2. 4촌 이내의 인척 (4) 민법 제769조 [인척의 계원] 혈족의 배우자, 배우자의 혈족, 배우자의 혈족의 배우자를 인척으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (이하 각 목 생략) 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (이하 각 목 생략) ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. ⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. ⑦ 법 제60조 제5항 후단에서 "대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 "원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 "재감정가액"이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다. (7) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 |
주제어 : 토지.건물의 기준시가 산정
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