【제 목】
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이 사건 주택의 양도차익 계산 시 취득가액을 개별주택가격으로 보아야 하는지 여부(기각) | ||
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| 【세목】 |
소득세법 | 【구분】 |
심사청구 |
【주문】 심사청구를 기각한다. 【이유】 1. 원 처분의 요지 가. 청구인은 2021. 5. 13. ◎(母)의 사망으로 경기도 의정부시 ○○동 소재주택(이하 "이 사건 주택”이라 한다)을 상속받고, 같은 해 11. 8. 이 사건 주택의 상속재산가액을 개별주택가격(124,000,000원)으로 하여 상속세를 신고하였으며, 처분청은2022. 6. 21. 청구인의 신고분을 인정하여 세액을 결정하였다. 나. 청구인은 2023. 7. 14. 이 사건 주택을 200,000,000원에 양도하였고, 2024.3. 26. 이 사건 주택에 대한 양도가액은 실지거래가액(200,000,000원)으로, 취득가액은환산취득가액(204,958,677원)으로 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 다. 처분청은 이 사건 주택의 취득가액을 개별주택가격으로 보아 2024. 12. 16.청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 12,614,698원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지(이하 "이 사건 부과처분”이라 한다)하였다. 2. 심사청구의 취지와 이유 가. 청구 취지 이 사건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 것이다. 나. 청구 이유 구 「소득세법」(2022. 12. 31. 법률 제19196호로 개정되어 2024. 1. 1. 시행되기 전의 것,이하 같다) 제97조 제1항에 따르면 양도차익을 계산할 때 취득가액은 자산 취득에 든실지거래가액으로 하되 이를 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하도록 되어 있는데도 처분청은부당하게 환산취득가액을 인정하지 않았다. 구 「상속세 및 증여세법」(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것, 이하같다)을 따르더라도 제60조에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일현재의 시가에 따르게 되어 있는바, 이 사건 주택의 시가는 상속개시일 현재의개별주택가격인 124,000,000원에 2021년 공시가격 현실화율1)(53.6%)을 적용한231,343,283원(개별주택가격÷53.6%)이므로 해당 금액을 이 사건 주택의 취득가액으로 보는 것이 타당하다. *1) 시세 대비 공시가격 비율 3. 처분청의 의견 가. 구 「소득세법 시행령」(2023. 7. 7. 대통령령 제33621호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제163조 제9항에 따르면 상속받은 자산의 취득가액은 구 「상속세 및증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가하도록 되어 있는데 매매사례가액 등이 없는 개별주택의 경우 개별주택가격으로 평가하도록 되어 있다. 나. 청구인은 상속세를 신고하면서 시가와 관련한 별도의 자료 없이 이 사건주택을 개별주택가격으로 평가하였고, 처분청은 청구인의 신고대로 상속세액을결정하였으므로, 상속재산가액을 이 사건 주택의 취득가액으로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 적법하다. 4. 우리 원의 판단 가. 다툼 이 사건의 다툼은 이 사건 주택의 양도차익 계산 시 취득가액을 개별주택가격으로 보아야 하는지 여부이다. 나. 인정사실 이 사건 관련 기록 등을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 1) 청구인은 2021. 5. 13. ◎(母)의 사망으로 상속받은 이 사건 주택에 대하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 하였다. 2) 청구인은 2021. 11. 8. 상속세 과세가액 439,000,000원에 상속공제액439,000,000원을 적용하여 상속세 과세표준 및 납부할 세액이 0원인 것으로 상속세를신고하였는데, 상속세 과세가액의 세부내역은 [표 1]과 같다.  3) 처분청은 2022. 6. 21. 청구인의 상속세 신고분을 인정하여 고지세액을 0원으로 결정하였다. 4) 이 사건 주택의 개별주택가격은 [표 2]와 같다.  5) 청구인은 2023. 7. 14. 이 사건 주택을 200,000,000원에 양도하였고, 2024.3. 26. 이 사건 주택에 대한 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 200,000,000원으로, 취득가액은 환산하여 204,958,677원2)으로 산정하였다. *2) 200,000,000원(양도가액)×124,000,000원(2021년 개별주택가격)÷121,000,000원(2023년 개별주택가격) 6) 처분청은 2024. 11. 15. 상속개시일(2021. 5. 13.) 기준 개별주택가격을취득가액으로 보아 과세예고통지를 하였고, 같은 해 12. 16. 청구인에게 이 사건부과처분을 하였다. 다. 관계 법령 이 사건과 관계되는 법령은 구 「소득세법」제97조 제1항 등 [별지] 기재와같다. 라. 판단 구 「소득세법」제97조 제1항 제1호에 따르면 거주자의 양도차익을 계산할때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액(가목)으로 하되 이를 확인할 수 없는 경우에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(나목)으로 하도록 되어 있다. 구 「소득세법」제97조 제5항에 따르면 취득에 든 실지거래가액의 범위 등필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 구 「소득세법시행령」제163조 제9항(이하 "이 사건 시행령 조항”이라 한다)에 따르면 상속 또는증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라평가한 가액(「상속세 및 증여세법」제76조에 따라 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고되어 있다. 구 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따르면상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따르되, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하는데, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 되어 있다. 구 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제4호에 따르면 주택은 시가를 산정하기 어려운 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가하도록 되어 있다. 구 「소득세법」제88조 제5호에서 실지거래가액이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다고 규정하고 있는데이는 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는바,3) 상속 또는증여받은 자산의 경우 취득에 든 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득가액을비롯한 필요경비의 계산에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있음은 그 성질상당연하다.4) 이 사건 시행령 조항은 구 「소득세법」제97조 제5항의 위임에 근거를 두었고이 사건 시행령 조항의 괄호 규정은 2020. 2. 11. 신설되었는데, 이는 구 「상속세및 증여세법」제76조에 따라 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 상속ㆍ증여재산가액이있는 경우 이를 「소득세법」상 양도차익 계산에 있어 필요경비로 공제되는 취득가액과 일치하도록 한 것이므로,5) 세무서장 등이 구 「상속세 및 증여세법」제76조제1항에 따라 상속인 등의 신고에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정한이상, 양도 시 취득가액은 세무서장 등이 결정한 가액으로 보아야 하고 구 「상속세및 증여세법」상 요건을 모두 갖춘 다른 평가액이 있다고 하더라도 이를 취득가액으로 인정할 수 없다.6) 위 관계 법령 및 법리, 인정사실 등에 비추어 이 사건 주택의 양도차익 계산 시취득가액을 개별주택가격으로 보아야 하는지 여부를 살펴보면, ① 청구인은 이 사건 주택의 양도소득세 신고 시 취득가액을 환산취득가액으로 산정하였으나, 구 「소득세법」제97조 제1항 제1호에 따르면 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할필요경비에 해당하는 취득가액은 실지거래가액을 우선적으로 적용하도록 되어 있는 점,② 이 사건 시행령 조항에 따르면 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우그 결정ㆍ경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 되어 있는 점, ③청구인은 상속세를 신고하면서 이 사건 주택의 상속재산가액을 개별주택가격으로하였고, 처분청은 청구인의 상속세 신고분을 인정하여 세액을 결정하였는바, 이 사건주택의 개별주택가격을 취득 당시 실지거래가액으로 보아야 하는 점, ④ 청구인은이 사건 주택의 시가가 상속개시일 현재의 개별주택가격 124,000,000원에 2021년공시가격 현실화율(53.6%)을 적용한 231,343,283원이라고 주장하나, 해당 금액은구 「상속세 및 증여세법 제60조에서 규정하고 있는 시가에 해당하지 않는 점 등을종합적으로 고려할 때 처분청이 이 사건 주택에 대한 양도차익 계산 시 이 사건주택의 취득가액을 개별주택가격으로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 잘못이 없다. *3) 대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조 *4) 서울행정법원 2022. 7. 27. 선고 2022구단53030 판결(대법원 2023. 3. 30. 자 2023두32679 심리불속행 상고 기각 판결) 참조 *5) 서울행정법원 2022. 7. 27. 선고 2022구단53030 판결(대법원 2023. 3. 30. 자 2023두32679 심리불속행 상고 기각 판결) 참조 *6) 서울고등법원 2023. 1. 12. 선고 2022누56694 판결(대법원 2023. 3. 30. 자 2023두32679 심리불속행 상고 기각 판결) 참조 5. 결론 그렇다면 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」제46조제2항에 따라 주문과 같이 결정한다. 【관계법령】 □ 구 「소득세법」(2022. 12. 31. 법률 제19196호로 개정되어 2024. 1. 1. 시행되기전의 것) ○ 구 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.~4. (생략) 5. "실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 6.~10. (생략) ○ 구 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2.~3. (생략) ②~④ (생략) ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥~⑦ (생략) □ 구 「소득세법 시행령」(2023. 7. 7. 대통령령 제33621호로 개정되기 전의 것) ○ 구 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ①~⑧ (생략) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에따라 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에의한 가액 중 많은 금액 ⑩~⑪ (생략) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액,감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. ⑬ (생략) ○ 구 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① (생략) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 1. (생략) 2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득 당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 ×────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③~⑤ (생략) □ 구 「상속세 및 증여세법」(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것) ○ 구 상속세 및 증여세법 제15조(상속개시일 전 처분재산 등의 상속 추정 등) ① 피상속인이 재산을처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조에 따른 상속세 과세가액에 산입한다. 1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한금액이 상속개시일 전 1년 이내에 재산 종류별로 계산하여 2억 원 이상인경우와 상속개시일 전 2년 이내에 재산 종류별로 계산하여 5억 원 이상인경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 2. 피상속인이 부담한 채무를 합친 금액이 상속개시일 전 1년 이내에 2억 원이상인 경우와 상속개시일 전 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 ②~③ (생략) ○ 구 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식 등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류,규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로평가한 가액을 시가로 본다. ④~⑤ (생략) ○ 구 상속세 및 증여세법 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1.~3. (생략) 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」제2조 제1항 제9호 및제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 ②~⑥ (생략) ○ 구 상속세 및 증여세법 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과세액을 조사하여 결정한다. ② 세무서장 등은 「국세징수법」제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. ③ 세무서장 등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는기간(이하 "법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. ④ 세무서장 등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. ⑤ 세무서장 등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억 원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다. □ 「부동산 가격공시에 관한 법률」 ○ 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격”이라한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ②~⑨ (생략) |
주제어 : 설비비와 개량비 등의 양도소득의 필요경비
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