【제 목】
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종전감정가액은 사업시행인가일을 기준으로 평가한 것으로 취득일과 상당한 차이가 있어 쟁점부동산의 시가로 보이지 아니하나, 쟁점감정가액도 소급감정가액으로 객관적이고 합리적으로 평가된 것으로 인정하기 어려우므로 관리처분계획인가일을 기준으로 취득가액을 재조사하는 것이 타당함 (재조사) | ||
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| 【세목】 |
법인세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 동래세무서장이 청구법인의 2019～2020사업연도 법인세 합계 OOO원의 환급을 구하는 2024.4.11.자 경정청구에 대한 거부(부작위)처분은 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 토지 및 건물의 취득가액을 관리처분계획인가일(2015.11.9.) 기준으로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구법인은 2005.11.11. 조합설립인가를 받은 후, 부산광역시 동래구 OOO 일대 토지 67,508.6㎡에 아파트 17개동 총 1,384세대(조합원분 476세대, 일반분양분 836세대, 임대아파트 72세대) 및 근린생활시설을 신축하는 정비사업을 수행하면서 2008.5.7. 사업시행인가를 받았고, 2015.11.9. 관리처분계획인가를 받았으며, 해당 아파트는 2019.8.5. 준공되어 입주완료하였다. 나. 청구법인은 정비사업과 관련하여 조합원들로부터 현물출자로 취득한 토지 및 건물(이하 "쟁점부동산”이라 한다)의 취득가액을 사업시행인가일(2008.5.7.)을 기준으로 산정한 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 "종전감정가액”이라 한다)으로 하여 2019～2020사업연도 법인세를 신고ㆍ납부하였다가, 2024.4.11. 관리처분계획인가일(2015.11.9.)을 기준으로 소급하여 산정한 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 "쟁점감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 하여 2019～2020사업연도 법인세 합계 OOO원(2019사업연도분 OOO원, 2020사업연도분 OOO원)의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 다. 처분청은 2024.6.10. 청구법인에게 경정청구에 대한 자료요청 및 중간회신 통보를 하였으나, 위 경정청구에 대하여 그 청구를 받은 날로부터 2월 이내에 결과통지를 하지 아니하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.17. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 쟁점부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일로 보아야 한다. (가)「법인세법」 제40조 제2항과 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호에 의하면 ‘상품 등 외의 자산을 양도한 경우 그 대금을 청산한 날, 소유권 등의 이전등기일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날’을 자산의 취득시기로 하고 있다. 「도시 및 주거환경정비법」제81조 제1항에 따르면 관리처분인가일부터 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 소유권이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없으므로 이에 따라 설립된 정비사업조합은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자(조합원)의 토지 등을 현물출자 받아서 관리처분계획인가일부터 소유권이전고시일까지 사용수익하게 된다. 따라서 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에 따른 자산의 취득시기를 청구법인에 적용하면 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일(2015.11.9.)이고, 소유권이전등기일은 청구법인이 소유권이전등기를 수행한 2019년이 되며, 결국 쟁점부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일과 소유권이전등기일 중 빠른 날인 관리처분계획인가일(2015.11.9.)이 된다(조심 2015부4909, 2018.3.14. 참조). (나) 재개발사업의 경우 자산의 가치는 사업이 진행됨에 따라 크게 변동될 수 있으며, 재개발사업의 본질은 부동산 시장에서의 자산 가치 상승을 예상하고, 그에 따른 개발이익(프리미엄)을 반영한 평가를 하는 것이 필수적이다(부산고등법원 2020.7.4. 선고 2020누20682 판결, 조심 2021부5760, 2022.6.21., 외 다수 같은 뜻임). 만일 조합설립인가일을 기준으로 평가를 고정한다면, 자산의 실제 가치를 적절히 반영하지 못하고 과세 대상 자산의 가치가 축소될 수 있으며, 조합원간의 불공정한 자산 분배로 이어지게 되어 타당성을 확보할 수 없게 될 것이다. 이에 반하여, 관리처분계획인가일은 재개발사업에서 자산 가치가 구체화 되는 시점으로, 이때 조합원들이 최종적으로 분배받을 자산의 가치가 확정되고, 그 과정에서 발생한 재개발 이익 또한 평가에 반영되게 된다. 이는 재개발로 인한 자산의 실제 시장 가치를 반영하는 필수적인 과정으로서, 결과적으로 조합원 간의 권리 배분의 정확성을 보장하며, 조합 내부에서 공정한 권리관계를 확립하는 데 필수적일 뿐만 아니라, 과세를 위해 산정하는 기준에도 큰 영향을 미친다. 조합이 이익을 분배할 때의 취득가액과 법인세 납부 시의 취득가액 간 차이는 재개발사업에서 자산 평가의 목적과 시점이 다르기 때문에 발생하는 자연스러운 결과이다. 법인세 과세 시에는 자산의 실제 시장가치와 개발이익이 반영된 금액이 기준이 되어야 하며, 관리처분계획인가일을 기준으로 평가하는 것이 합리적이다. 조합 내 권리관계는 종전자산 평가를 통해 자산의 상대적 가치와 출자 지분을 산정하므로, 두 평가의 목적이 다르다는 점을 인정하고 그에 맞는 기준을 적용하는 것이 합리적이고 타당하다 할 것이다. (2) 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다. (가)「법인세법」제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따르면 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 해당 자산의 시가를 취득가액으로 하고, 「법인세법」 제52조 제2항 및 같은 법 시행령 제89조 제2항에 따르면 시가가 불분명할 경우「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 자산의 취득가액(시가)으로 한다(조심2015부4909, 2018.3.14. 참조) (나) 대법원 판례(2002.6.28. 선고 2000두6244 판결)에 따르면 "구 시행령 제5조 제1항에서 말하는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이다. 그러나 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가 되었다는 점이 인정되어야 한다.”고 하여 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다면 소급감정에 의한 감정가격도 시가로 볼 수 있다고 판단한 바 있다. (다) 이 건에서 청구법인이 제출한 감정평가서는 법적 절차와 기준에 따라 공신력 있는 복수의 감정평가법인에 의해 평가된 것으로, 그 신뢰성을 부정할 법적인 근거는 전혀 없다. 이 건의 경우 관리처분계획인가일을 기준으로 한 감정평가는 그 당시의 상황 및 재개발사업의 특성을 충분히 반영한 평가로서, 기존 건물의 멸실이 감정의 객관성을 훼손하지 않았다. 특히, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제72조에 따라 관리처분계획을 수립할 때 기존 건물에 대한 물건조서, 사진, 영상자료 등 충분한 자료가 확보되었으므로, 감정평가의 객관성과 합리성을 갖춘 이 감정평가는 법적으로도 문제가 없다. 소급 감정평가는 과거 특정 시점의 시장 상황을 반영하는 것이 중요하며, 이는 재개발사업이 진행되면서 발생하는 개발이익(프리미엄) 등을 포함해야 한다. 이러한 소급 감정평가는 부동산의 실제 가치를 정확히 반영하며, 특히 재개발 과정에서 시점이 지연되었을 때에는 필수적인 절차라 할 것이다. 조세심판원 결정례 등은 현물출자 자산의 감정평가와 관련하여, 소급하여 평가된 감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 과세관청의 의견을 배척하면서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일과 사업시행인가고시일 간의 시차로 인해 소급 감정이 발생하는 것은 불가피하며, 해당 감정평가가 객관성과 합리성을 충분히 갖추고 있음을 감정기관의 견해를 통해 확인하고 있다. 나. 처분청 의견 (1) 청구법인이 조합원들로부터 취득한 현물출자 자산의 취득시기를 사업시행인가일로 보아야 한다. (가) 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호는 자산의 판매손익 등의 귀속사업연도에 관한 규정일 뿐, 취득시기에 관한 규정이 아니다. 즉, 위 조항은 법인세를 부과하기 위하여 일정기간 동안의 거래에서 발생한 익금 및 손금을 어느 사업연도에 귀속한다고 볼 것인지에 대한 규정인 반면, 이 건은 현물출자한 자산의 취득가액 산정을 위하여 어느 시점에 취득하였다고 볼 것인지에 관한 다툼이 있는 사안이므로, 「법인세법」상 과세기간 판단을 위한 위 규정을 이 사건에 적용할 수 없다. 위 조항은 거래의 대가로 현금을 지급하는 관계를 전제로 하여 원칙적으로 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도에 손익이 귀속된다고 정하고 있으나, 이 건에서 문제되는 현물출자의 경우 거래의 대가로 현금 이외의 동산, 부동산, 채권 등 재산의 소유권을 이전하는 관계로서 그 특성상 대금을 청산한 날을 상정할 수 없다는 점에서 대금을 청산한 날이 존재함을 전제로 한 위 조항은 이 건에 적용된다고 보기 어렵다. (나) 대법원은 조합에 현물출자된 자산에 대한 양도소득세 부과처분이 문제된 사안에서 "조합에 출자된 자산은 출자자의 개인재산과 구별되는 별개의 조합재산을 이루어 조합원의 합유로 되고 출자자는 그 출자의 대가로 조합원의 지위를 취득하는 것이므로 조합에 대한 자산의 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당하고, 그 양도시기는 조합에 현물출자를 이행한 때이다”라고 하면서 ‘동업계약을 체결하여 현물출자한 것이므로 양도시기는 동업계약 체결일이다’라고 판시하였다(대법원 2002.4.23. 선고 2000두55852 판결 참조). 위 법리에 따르면 ‘현물출자한 자가 그 대가로 조합원의 지위를 취득한 시점’이 현물출자가 이행된 때로서, 현물출자자의 자산의 양도시기가 되는 동시에 조합의 자산의 취득시기가 되므로, 현물출자한 자가 언제 조합원의 지위를 취득하는지 여부에 따라 청구법인이 현물출자에 따라 취득한 토지 및 건축물의 취득시기가 정해진다 할 것이다. 따라서 조합원이 조합설립 및 현물출자에 대하여 동의를 하고 조합설립인가를 받는 시점에 조합원으로서의 지위를 취득하고 현물출자가 이행되었다고 볼 수 있는지 여부는 별론으로 하고, 적어도 관리처분계획인가일에 현물출자가 이행되었다고 보기 어렵다. (다) 만일 관리처분계획인가일 당시의 시가를 취득가액으로 본다면, 조합이 조합원들에게 이익을 분배할 때 적용하는 취득가액과 조합이 법인세를 납부할 때 적용하는 취득가액에 괴리가 발생하게 되어 실제 조합이 얻은 이익을 제대로 반영하지 못하는 결과를 초래한다. 관리처분계획인가일 당시의 시가를 기준으로 청구법인이 법인세를 재계산하여 환급받는다 하더라도, 조합원들에게는 사업시행인가일 당시의 시가로 이익을 분배하도록 되어 있어 청구법인이 취득한 금액이 청구법인의 조합원들에게 분배되지 않을 여지가 크다. (라) 관련 국세청 예규는 재건축조합이 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기를 조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날로 보고 있으며(서면 2018-법인-2041, 2018.9.13. 외 다수), 이 건과 같이 신탁등기 없이 사업이 추진되는 경우에는 조합설립인가를 받은 날을 쟁점부동산의 취득시기로 보는 것이 합리적이다. (마) 최근 생성된 기획재정부 예규는 재개발정비사업조합이 조합원으로부터 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기는 관리처분계획인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하도록 변경하면서, 동 예규 회신일(2020.11.24.) 이후 관리처분계획이 인가되는 분부터 적용한다(재산세제과-1024, 2020.11.24.)고 되어 있는바, 청구법인의 관리처분계획인가일(2015.11.9.)은 동 예규 회신일 이전이므로, 이에 따르더라도 현물출자 부동산의 취득시기는 조합설립인가일로 보아야 한다. (2) 쟁점감정가액은 소급감정가액이므로 취득가액으로 인정하기 어렵다. (가) 청구법인이 소급감정가액을 시가로 보는 사례로 들고 있는 대법원 판결(2002.6.28. 선고 2000두6244 판결)은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격이 시가로 볼 수 있기 위해서는 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 인정되어야 한다는 취지의 판결이다. 청구법인이 제시한 쟁점감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 가액이 아닌 관리처분계획인가일(2015.11.9.)로부터 8년 2개월이 경과한 2024.1.22. 법인세 경정청구를 위한 목적으로 소급하여 감정평가한 금액으로, 다른 조세심판원 결정례(조심 2020부209, 2020.7.7.)에서도 관리처분계획인가일로부터 장기간 경과한 시점의 소급 감정가액은 시가로 인정하지 아니하고 있다. (나) 쟁점감정가액은 감정평가 조사기간 이전에 이미 아파트 공사가 진행(2016.11.4. 착공)되어 감정평가 대상이 되는 기존 토지 등의 부동산이 존재하지 않고, 현재는 OOO아파트가 건축(2019.8.5. 준공인가)되어 토지 및 주변환경이 급격히 변화되어 있는 상태에서 토지의 측량 등 실질적인 현장실사 없이 소급감정한 것이다. 「감정평가에 관한 규칙」 및 ‘국토교통부 감정평가 실무기준’상 대상물건 확인을 위한 실지조사는 강행규정이며, 실지조사 없이 감정평가할 수 있는 경우는 극히 예외적인 경우에 한정되는 것이어서 현장실사 없이 진행된 소급감정평가는 객관적이고 합리적인 방법의 평가였다고 보기 어렵다. 대법원도 상속개시 후 15년이 경과하여 이루어진 감정의 경우, 시간의 경과와 토지의 분할 및 주변환경이 급격하게 변화한 경우에 해당하여 감정이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라고 보기 어렵다는 취지로 판결한 바 있다(대법원 2019.4.25. 선고 2019두30997 판결 참조). 청구법인은 사업시행인가일(2008.5.7.) 기준으로 감정평가를 하기 위해 사전에 조사된 건축물의 구조, 건축물 평면도, 위성사진 등이 포함된 물건기초조사서 등의 자료를 보유하고 있을 뿐, 관리처분계획인가일 당시의 현황을 알 수 있는 자료들은 보유하고 있지 아니하다. (다) 감정가액은 주로 비교표준지와 선례대상의 선정 차이로 가액차이가 발생하게 되는데, 당초 감정가액은 비교표준지 선정시 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제23조 제2항에 따라 해당 사업지구의 변경 전 용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 평가하여 사업지구 밖에서 선정하였으나, 재감정평가는 변경된 사업지구인 제3종일반주거지역 기준으로 사업지구 내에서 선정하여 차이가 발생하였다. 주택재개발사업은 「토지보상법」제4조의 규정에 의한 공익사업에 해당하며, 같은 법 제67조 제2항의 규정에 의거 해당 공익사업으로 인하여 가격이 변동된 경우에는 이를 고려하지 아니하며(개발이익을 배제하고 평가하며), 같은 법 시행규칙 제23조 제2항에 의거 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 용도지역이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역을 기준으로 평가하여야 한다고 법에 명시되어 있음에도 불구하고, 종전자산평가는 조합원 상호간 출자액 산정이 목적이라 2종 주거지역의 사업지구 밖의 사례를 표준지로 선정하고, 현물출자자산 평가시에는 용도지역이 변경된 사업구역 내의 3종 주거지역 사례를 표준지로 선정한 것은 사례를 선택적으로 적용한 것이어서 부당하다. (라) 또한, 쟁점감정가액을 살펴보면, 종전감정가액은 OOO원(사업시행인가일 2008.5.7. 기준)이고, 쟁점감정가액은 OOO원(관리처분계획인가일 2015.11.9. 기준)이다. 2008년 5월부터 2015년 11월까지 한국감정원 부동산 통계정보시스템 자료에 의하면, 부산광역시 동래구 주거지역의 지가변동률은 11.46% 상승하고, 쟁점감정가액 감정평가서상 표준지의 지가변동률은 14.6% 상승한데 반해, 쟁점부동산의 소급감정가액은 27.3% 상승하여 동래구 주거지역의 지가변동률보다 2.38배 더 증가한 것으로 평가되었다. 평가기준일이 7년 6개월의 시간차가 있으나, 이 기간 부산광역시 동래구에서 쟁점부동산만 당해 지역의 지가변동률을 현저히 초과할 만한 특별한 사정은 발견할 수 없다. (마) 법인세법령상 시가적용원칙에 따르면, 거래 당시의 시가가 불분명한 경우로서 감정가액이 없는 경우, 「상속세 및 증여세법」상 평가방법을 적용하는 것이 타당하다고 판단되고, 조세심판원 결정례(조심 2019중116, 2019.6.5.)에서도 법적안정성을 저하시키고 조세행정의 혼란을 야기하게 되므로 소급감정가액을 시가로 인정하고 있지 아니하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 토지 및 건물의 취득가액을 관리처분계획인가일을 기준으로 평가한 쟁점감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 법인세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정된 것) 제40조(손익의 귀속사업연도) ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. 제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액 2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액 3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정된 것) 제68조(자산의 판매손익 등의 귀속사업연도) ① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액 가. 적격합병 또는 적격분할의 경우 : 제80조의4 제1항 또는 제82조의4 제1항에 따른 장부가액 나. 그 밖의 경우: 해당 자산의 시가 제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 "직전 6개월”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (5) 도시 및 주거환경정비법(2018.6.12. 법률 제15676호로 개정된 것) 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) ② 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다. 가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 : 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자 나. 재건축사업 : 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자 2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. 3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구법인은 부산광역시 동래구 OOO 일원에 아파트 1,384세대(조합분 476세대, 일반분양분 836세대, 임대 72세대) 및 근린생활시설로 재개발정비사업을 아래 ＜표1＞과 같이 진행하였고, 해당 아파트는 2019년 8월 준공되었다. ＜표1＞ 정비사업 진행일정  (나) 청구법인은 당초 조합원들로부터 현물출자받은 쟁점부동산의 가액을 사업시행인가일(2008.5.7.) 기준으로 평가한 종전감정가액(OOO원)으로 소득금액을 산정하여 2019～2020사업연도 법인세를 신고ㆍ납부하였다가, 2024.4.11. 그 취득시기를 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에 따라 관리처분계획인가일(2015.11.9.)로 보아야 한다는 이유로 쟁점감정가액으로 취득가액을 증액하고, 그 증액한 OOO원 중 일반분양비율을 적용한 OOO원을 분양원가로서 손금산입하여 경정청구를 제기하였다. ＜표2 : 생 략＞ 쟁점감정가액 내역 ＜표3 : 생 략＞ 경정청구 내역 (2) 청구법인은 쟁점감정가액이 시가에 부합한다고 주장하며, ㈜OOO감정평가법인과 ㈜OOO감정평가법인이 2024년 1월 작성한 감정평가서 2부, 건설용지 계정별 원장, 법인세 신고서류 등을 제출하였다. (3) 청구법인의 정비사업이 속한 부산광역시 동래구 주거지역의 2008～2015년 기간 동안의 지가변동률 및 종전감정가액 대비 쟁점부동산의 감정평가액 증액률은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 정비사업이 속한 지구의 지가변동률과 쟁점부동산의 증액률 비교  (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 조합원이 현물출자한 부동산의 취득시기가 언제인지 보면,「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호는 상품 등 외의 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있으므로 신탁등기를 하지 아니한 이 건의 경우 사용수익일인 관리처분계획인가일을 취득시기로 봄이 타당하다 할 것이다(조심 2021부2861, 2021.9.8. 등, 같은 뜻임). (나) 다음으로 종전감정가액과 쟁점감정가액 중 어느 것이 취득가액(시가)에 부합하는지를 보면, 처분청은 종전감정가액이 시가로서 적정하다는 의견이나, 재개발사업에 출자된 부동산의 시가는 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 할 것인데(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임), 사업시행인가일을 기준으로 산정한 종전감정가액은 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 포함되어 있다고 볼 수는 없으므로 시가로 보기 어려운 한편, 청구법인이 제시한 쟁점감정가액의 경우 청구법인 측에서 선정한 감정평가법인이 수익사업인 일반분양이 완료된 이후에 이 건 법인세 경정청구를 위한 목적에서 감정한 것이나, 처분청이 비교표준지 선정 등 토지평가에 있어 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 않은 측면이 있다는 의견을 제시하고 있으므로 쟁점부동산에 대한 시가 산정의 객관성과 합리성이 담보될 수 있도록 처분청이 쟁점부동산의 취득일(관리처분계획인가일) 현재의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 상품 등 이외 자산의 양도손익의 귀속사업연도
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