【제 목】
|
가격변동의 특별한 사정은 없는 등 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 (기각) | ||
|---|---|---|---|
| 【세목】 |
상속세및증여세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인은 2021.9.16. 서울특별시 영등포구 OOO(이하 "쟁점아파트”라 한다)를 모친으로부터 증여받아 공동주택가격 OOO원을 증여재산가액으로 하여 증여세 OOO원을 신고하였다. 나. 서울지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 평가기간 외 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 유사재산의 매매 등이 있는 경우 재산평가심의위원회를 거쳐 해당 가액을 시가로 보도록 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점아파트와 같은 공동주택단지에 소재한 2동 6OOO호(이하 "비교아파트”라 한다)의 2019.10.15.자 매매가액 OOO원(이하 "쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2024.11.12. 2021.9.16. 증여분 증여세 OOO원을 결정한 후, 같은 날 청구인에게 기납부세액 공제 등을 하고 남은 세액 OOO원을 고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.6. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 유사매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서 찾아야 하고, 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로 평가기간을 확대하여 적용할 수 있으나 이 경우 시간경과에 따른 가격변동 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 규정하고 있는바, 비교아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에는 시간의 경과 등에 따른 가격변동이 상당하였으므로 이 건 증여세 부과처분은 취소함이 타당하다. (2) 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는데, 유사재산의 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 원칙적으로 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중에 거래된 가액이어야 하고, 평가기간 내의 거래가액이 아니더라도 증여일 전 2년 이내의 기간 중의 거래가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있는 예외를 두고 있는데, 당해 예외규정은 유사매매사례가액 발생일부터 증여일까지의 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 적용되어야 한다. (가) 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 "상증령”이라 한다) 제49조 제1항 단서에서는 "평가기간 밖의 유사재산의 거래가액을 당해 재산의 시가로 인정하기 위해서는 주식발행 회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 한다.”고 규정하고 있다. (나) 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회에서 심의 의결하였다는 사실만으로 증여일로부터 1년 11개월 이전에 계약체결된 쟁점유사매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 인정하면서 "시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다”는 어떠한 증거자료도 제시하지 아니하면서 그대로 시가로 인정하였다. (다) 그러나, 청구인이 확인하고 조사한 바에 따르면 비교아파트 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일 사이에 부동산 가격이 크게 상승하는 특별한 사정이 발생하였다. (3) 비교아파트의 계약일(2019.10.15.)로부터 쟁점아파트 증여일(2021.9.16.)까지의 약 1년 11개월의 기간은 부동산가격 상승기에 해당되어 공동주택가격, OOO시세, OOO부동산 매매가격지수 등이 유의미하게 상승하였다. (가) 공동주택가격은 주변환경, 아파트 단지의 규모나 사용기간 등을 종합적으로 반영하여 결정되는데, 쟁점아파트의 공동주택가격은 2019년부터 2022년까지 매년 12% 이상 크게 상승하였다. ＜표1＞ 쟁점아파트 공동주택가격 추이 (나) 쟁점아파트의 OOO부동산시세 일반평균가를 보면 비교아파트의 계약일이 속하는 2019년 10월의 OOO원에서 쟁점아파트 증여일이 속하는 2021년 9월의 OOO원으로 31.91% 가파르게 상승한 것을 알 수 있는바 아파트 가격에 중대한 변동이 있었음을 의미한다. ＜표2＞ 쟁점아파트 및 비교아파트 OOO부동산시세 추이 (다) OOO부동산 서울특별시 영등포구 아파트 매매가격지수를 보면 비교아파트 계약일 해당 주로부터 쟁점아파트 증여일 해당 주까지 30.8%의 유의미한 상승이 있었다. ＜표3＞ OOO부동산 서울특별시 영등포구 아파트 매매가격지수 비교표 (4) 쟁점아파트는 다음과 같은 일정으로 현재 재건축이 진행되고 있으며, 통상 사업시행계획 인가 이후 가격상승이 일반단지보다 크다는 점을 고려하면 비교아파트 계약일 이후 쟁점아파트 증여일까지의 기간에 상당한 가격변동이 있었음이 자명하다. ＜표4＞ 쟁점아파트의 재건축사업 진행 경과 일 자 사업진행 내역 비 고 2009.9.3. 재건축추진위원회 승인 2017.11.28. 재건축조합 설립인가 2019.12.30. 재건축 사업시행계획 인가 비교아파트 계약일 (2019.10.15.) 2개월여 이후 2022.4.13. 재건축사업 관리처분 인가 2022.9.4. 이주 및 철거 2024.11.25. 일반분양 시행 (5) 이상과 같이 2019.10.15. 비교아파트 거래일 이후 쟁점아파트 증여일까지 급격한 부동산 시장의 가격 상승추세와 사업시행계획 인가일 이후 구체적 재건축사업 진행에 따른 가격변동의 특별한 사정이 발생한 것이 분명함에도 처분청이 특별한 사정이 없었다는 판단 근거에 대해서는 별도의 설명도 없이, 증여일로부터 1년 11월 전인 2019.10.15. 거래된 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다. (가) 이는 대법원의 "시가란 정상적인 거래에서 형성된 객관적인 교환가격 말하며, 그 거래가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여 당시와 쟁점사례아파트 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다”는 판결(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결)과 "증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로, 과세관청이 증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 증명하여야 할 것이다”라는 판결(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결)에서 명확히 확인된다. (나) 따라서, 처분청이 비교아파트 거래일(2019.10.15.)과 쟁점아파트 증여일(2021.9.16.) 사이에 가격의 변동이 없었다는 어떠한 정황도, 증빙도 제시하지 못하면서 서울지방국세청의 재산평가심의위원회가 심의ㆍ의결하였다는 사실 하나만으로 2019.10.15.자 비교아파트 거래금액인 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일인 2021.9.16.의 시가로 인정하고 증여세를 부과한 것은 부당하므로 이를 취소하여야 한다. (6) 처분청 의견에 대한 항변내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 시간의 경과에 따른 가격변동을 인정하지 아니하였고, 가격변동의 특별한 사정이란 가격변동 그 자체를 뜻한다기보다는 가격변동을 가져올 만한 주위환경의 변화 등 가격변동을 유발하는 요인을 의미한다고 보았으나, 상증령 제49조 제1항은 원칙적인 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월)의 예외적인 평가기간 확대를 위해서는 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 함을 규정하고 있고, 법문언에 시간의 경과를 가격변동의 특별한 사정의 고려요소의 하나로 정하고 있음은 시간경과에 따른 가격변동을 가격변동의 특별한 사정으로 예시한 것이 분명하다. 최근 조세심판 결정례(조심 2023서10486, 2024.3.28.)에서도 ‘법령문언 자체에서 보더라도 "시간의 경과"를 "가격변동의 특별한 사정"의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다’고 하여 시간의 경과를 가격변동의 요인으로 인정하였다. 그러므로 처분청이 시간의 경과에 의한 가격상승을 인정하지 않고 해당 아파트 단지의 특별한 주위환경 변화 등 다른 요인만을 인정하는 것은 불합리하다. (나) 처분청은 쟁점아파트 단지의 재건축사업 진행에 따른 주위환경의 변화에 대하여 이를 전혀 고려하지 않고 있다. 부동산 가격 상승기에 재개발 및 재건축 사업이 진행되는 아파트의 시세상승이 주변 단지보다 크다는 점을 고려하지 않고 있으며, 이로 인해 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 잘못된 결론에 도달하였다. (다) 처분청은 2019.10.15. 거래된 비교아파트와 2022.8.31. 거래된 또다른 별건 아파트(3동 7OOO호) 및 그 이후의 거래금액이 차이가 없음을 근거로 가격변동의 특별한 사정이 없음을 판단하고 있으나, 상증령 제49조 제1항의 단서 규정은 예외적인 평가기간 확대 범위를 평가기준일 전 2년이나 평가기준일 경과 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지로 규정하고 있으므로, 쟁점아파트의 증여일인 2021.9.16. 기준으로 예외적인 평가기간 확대가 가능한 기간은 2019.9.16.부터 2022.6.30.까지이다. 따라서 별건 아파트 및 그 이후 거래된 아파트는 거래일자가 예외적 평가기간에 해당하지 아니하여 평가심의위원회의 심의 대상이 아니므로 어떠한 경우에도 해당 거래금액을 쟁점아파트의 시세로 적용할 수 없음에도 불구하고, 비교아파트와 별건 아파트 등의 거래금액을 기준으로 시세변동이 없었다고 판단하는 것은 평가가능 기간을 분명하게 제한하여 규정하고 있는 법의 취지에 벗어난 것이며 조세법률주의의 원칙을 따르지 아니한 것이므로 불합리하다. 또한 별건 아파트 등은 대부분 조합원 분양권이 주어지지 아니하는 조합의 현금청산 대상 아파트이다. 통상 현금청산되는 아파트는 일반적인 조합원 자격이 주어지는 아파트와 달리 조합원 자격이 인계되지 않아 일반인 간 매매가 거의 이루어지지 않고, 그 가격도 조합원분보다 낮으며 조합이 일정 시점에 현금으로 매수하여 재건축사업에 편입되므로 그 거래금액은 일반적인 불특정 다수인과의 사이에서 자유로이 이루어지는 시가로 볼 수 없다. 「상속세 및 증여세법」(이하 "상증법”이라 한다) 제60조 제2항에는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있다. 별건 아파트 등의 거래금액은 시가의 규정에도 부합하지 아니하며 법에 정한 예외적인 평가가능 기한에서 크게 벗어나 거래되었으므로 별건아파트 등의 거래금액과 비교아파트 거래금액을 기준으로 시세의 변동이 없었다는 처분청의 의견은 불합리하다. (라) 처분청은 공동주택가격의 변동은 공시가격 현실화 추진에 따른 변화일 뿐 객관적인 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다는 의견이나, 공동주택가격의 변동은 먼저 시세의 변동을 반영한 후 공시가격의 현실화를 일부 조정한 것이므로 가격변동을 나타내는 지표로서 당연한 의미가 있음이 분명하다. 청구인은 조세심판청구 이유서에 OOO시세 추이와 OOO부동산 영등포구 아파트 매매가격지수 자료를 통해 비교아파트 계약일 이후 쟁점아파트 증여일 사이의 기간에 상당한 가격변동이 있음을 입증하였으나 처분청은 이를 전혀 고려하지 아니하였다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 비교주택의 매매계약일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 가격변동의 특별한 사정이란 가격변동 그 자체를 뜻한다기보다는 가격변동을 가져올 만한 주위환경의 변화 등 가격변동을 유발하는 요인을 의미한다고 보아야 한다. (2) 상증령 제49조 제4항에서는 신고일까지의 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조에서는 공동주택의 모든 요건을 충족하는 주택 중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택에 해당하는 가액을 시가로 적용하도록 규정하고 있다. (3) 아래와 같이 쟁점아파트와 유사한 다른 재산의 2019.10.15.～2023.7.3. 매매사례가액을 보면 OOO원에서 OOO원으로 계속 거래가 되고 있어 공동주택 공시가격의 변화 이외에 쟁점아파트는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 만한 사유가 없다. ＜표5＞ 쟁점아파트 유사 재산의 거래내역 (4) 공동주택 공시가격의 변동은 정부정책(2021년 공시가격 현실화 추진)에 따른 변화일 뿐 객관적으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (5) 청구인의 항변에 대한 답변내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 공동주택가격 상승률, OOO시세, OOO부동산 매매가격지수 등의 추세를 근거로 주택가격이 유의미하게 상승하였다고 주장하나, 상증법 제60조 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 쟁점아파트와 유사물건의 실제 거래된 매매사례가액을 살펴보면 상승하였다고 볼 수 없다. (나) 위 ＜표5＞의 내용은 평가기간을 확대하는 것이 아니라, 가격변동의 특별한 사정이 없음을 판단할 수 있는 근거이다. 해당 가액들은 관련 법령에서 규정하고 있는 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매가액으로, 공동주택가격의 변동률(청구인 주장 매년 12%)과 상관없이 실제 거래가 이루어진 가액이고, 2019년～2023년 1% 정도의 상승률을 보이는바, 가격변동의 특별한 사정이 없음을 알 수 있다. (다) 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료와 관련하여 평가기준일 현재 공동주택가격을 기준으로 비교하면 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 유사한 재산은 2동 6OOO호뿐이다. 그리고 해당 자료를 보면 쟁점아파트의 유사재산 요건을 충족하지 못한 동일 단지 다른 재산의 매매가액 변동률도 공동주택 공시가격의 변동률과 시간 경과(2019년～2021년)에도 불구하고 크지 않으므로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다. ＜표6＞ 동일 단지 다른 재산의 공동주택가격 및 매매가액 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 평가기간 외 유사매매사례가액(쟁점유사매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략) ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인의 모친은 2021.9.16. 청구인에게 전유면적 64.08㎡인 쟁점아파트를 증여하였고, 청구인은 같은 날 쟁점아파트의 증여재산가액을 2021.1.1. 기준 공동주택가격(기준시가)인 OOO원으로 하여 증여세 신고를 하였다. (나) 쟁점아파트가 속한 공동주택단지(OOO아파트)는 주택재건축정비사업이 진행되었는바, 사업시행계획 인가일은 2019.12.30., 관리처분계획 인가일은 2022.4.13.이며, 쟁점아파트는 2024.4.15. 멸실되었다. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 ‘비교아파트의 2019.10.15.자 매매사례가액인 OOO원(쟁점유사매매사례가액)은 비교아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없고, 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 판단하였고, 처분청은 평가심의위원회의 결정에 따라 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 청구인에 대한 2021.9.16. 증여분 증여세 OOO원을 결정하였다. (라) 쟁점아파트의 공동주택가격은 아래 ＜표7＞과 같고, 비교아파트는 쟁점아파트와 전유면적, 공동주택가격이 동일하며, 2019.10.15.자 매매를 원인으로 하여 2019.12.20. 소유권이전등기가 이루어졌다(매매가액은 쟁점유사매매사례가액인 OOO원). ＜표7＞ 쟁점아파트의 공동주택가격 (마) 쟁점아파트 및 비교아파트가 속한 공동주택단지(OOO아파트)의 OOO부동산 시세 조회내역상 매매가의 일반평균가는 위 ＜표2＞와 같이 2019년 10월 기준 OOO원, 2021년 1～9월 기준 OOO원으로 나타나고, ‘주간 OOO주택시장동향’의 통계표상 서울특별시 영등포구의 아파트 매매가격지수는 2019.10.14. 기준 102.5, 2021.9.13. 기준 133.3으로 나타난다. (바) 쟁점아파트가 속한 공동주택단지(OOO아파트)의 쟁점아파트와 전유면적이 같은 다른 아파트의 거래가액 및 공동주택가격은 위 ＜표5＞와 같은바, 3동 7OOO호(계약일자 : 2022.8.31., 거래가액 : OOO원) 및 2동 1OOO호(계약일자 : 2023.3.14., 거래가액 : OOO원)의 매수자는 OOO아파트 주택재건축정비사업조합이고, 3동 4OOO호(계약일자 : 2023.7.3., 거래가액 : OOO원)의 매수자는 정*욱, 이*지로 나타난다. (사) 국토교통부 실거래가 공개시스템상 쟁점아파트가 속한 공동주택단지(OOO아파트) 개별 아파트들의 2019～2021년 매매가액 내역은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점아파트가 속한 공동주택단지 아파트의 2019～2021년 매매가액 내역 (아) 국토교통부의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’(2020.11.3.)상 공동주택 가격구간별 공시가격 현실화율 예상 추이 및 공동주택 공시가격 변동률 예상 추이는 아래 ＜표9＞ 및 ＜표10＞과 같다. ＜표9＞ 공동주택 가격구간별 공시가격 현실화율 예상 추이 ＜표10＞ 공동주택 공시가격 변동률 예상 추이 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 비교아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 평가기간 외의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 주장하나, 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적이 동일하며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 ＜표5＞의 아파트들은 2019년부터 2023년까지의 기간 동안 최소 OOO원, 최대 OOO원의 가격으로 등락을 거듭하며 거래가 이루어졌고, 가격변동률 또한 최대 1.5%이므로 비교아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점, 비교아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 중 동일한 공동주택단지 내에서 주거전용면적이 다른 아파트들의 매매가액 추이를 고려할 때, 쟁점아파트의 매매가 평가기간 이내에 이루어졌을 경우 쟁점유사매매사례가액 이상의 가격으로 거래가 이루어졌을 것으로 보여, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 당시 시가로 보는 것이 불합리해 보이지 않는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 평가의 원칙 등
E-mail :
