【제 목】
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양도토지의 매매가액은 평가기준일 6개월 이내의 당해 재산의 매매가액이므로 해당 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음 (기각) | ||
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| 【세목】 |
상속세및증여세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인의 부친 A(이하 "피상속인”이라 한다)은 전북특별자치도 전주시 OOO 토지 2,048㎡ 및 같은 동 OOO 토지 1,320㎡를 보유하던 중 2023.6.9. 농업회사법인 B(이하 "매수법인”이라 한다)에 같은 동 OOO 토지를 OOO 토지 1,297㎡(이하 "양도토지①”이라 한다)와 OOO 751㎡(이하 "쟁점토지①”이라 한다)로 분할하고, 같은 동 OOO 토지를 OOO 1,294㎡(이하 "쟁점토지②”라 한다)와 OOO 26㎡(이하 "양도토지②”라 한다)로 분할하여 그 중 양도토지① 및 양도토지② 합계 1,323㎡를 양도가액 OOO원에 일괄 양도하기로 하는 계약(잔금지급일 : 2023.10.24.)을 체결하고, 2023.10.24. 사망하였다. 나. 2023.11.10. 전북특별자치도 전주시 OOO 토지 2,048㎡ 및 같은 동 OOO 1,320㎡은 위 계약서의 내용대로 분할되었고, 2024.4.22. 매수법인을 소유자로 하여 소유권이전등기가 경료되었다. 다. 청구인은 2023.10.24. 사망한 피상속인의 아들로서 2024.4.3. 아래 ＜표1＞과 같이 피상속인의 상속재산 중 양도토지① 및 양도토지②(이하 양도토지①ㆍ②를 합하여 "양도토지”라 한다)는 매수법인에 양도한 가액인 OOO원으로 평가하고, 쟁점토지①과 쟁점토지②(이하 쟁점토지①ㆍ②를 합하여 "쟁점토지”라 한다)는 개별공시지가(분할전 모지번의 2023.1.1. 기준 개별공시지가)로 평가하여 2023.10.24. 상속분 상속세를 신고ㆍ납부하였다. ＜표1＞ 청구인의 상속재산가액 평가내용 OOO 라. 처분청은 2024.9.2.부터 2024.11.4.까지 상속세 세무조사를 실시한 결과, 평가기준일 전 6개월 이내인 2023.6.9. 당해 토지를 매매한 사례가 있으므로 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 아래 ＜표2＞와 같이 상속재산가액을 평가하여 2024.11.12. 청구인에게 2023.10.24. 상속분 상속세 OOO원을 과세할 것이라는 과세예고통지를 하였다. ＜표2＞ 처분청의 상속재산가액 평가내용 OOO 마. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.24. 심판청구를 제기하였고, 처분청은 2025.2.7. 청구인에게 2023.10.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지와 양도토지는 상속개시일 당시 하나의 필지라 하더라도 농지와 농지 외로 이용되고 있어 사실상 토지의 지목과 사용자가 각각 다르다. 쟁점토지와 양도토지가 상속개시일 이후 분할되었으나, 양도토지는 농지이고, 쟁점토지①은 농지로 이용되지 않고 쟁점토지②와 함께 임차인들이 가건축물을 신축하고 야적장으로 이용하는 등 사실상 용도가 잡종지이다. 쟁점토지와 양도토지의 면적, 위치, 용도, 품위가 다른 부분은 연도별 위성사진으로 확인이 가능하다. 피상속인과 매수법인은 농지에 해당하는 면적만 양도하는 합의를 근거로 매매계약서를 작성하였던 것이다. 매매계약서 특약사항에 건축예정과 지목변경예정이 계획되어 있었다는 사유만으로 상속개시일 당시 양도토지의 지목이 농지가 아닌 잡종지로 변경되는 것은 아니다. (2) 당초 작성된 부동산 매매계약서상 잔금지급일은 2023.10.24.로 피상속인의 사망일과 같고, 피상속인이 잔금지급일에 사망하지 않았다면 분할의 절차를 밟아 분할등기후 잔금지급일에 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 완료하였을 것이다. 처분청은 계약 당시 분할등기가 되지 않아 분할하여 매도하려는 면적에 대응하는 토지의 위치가 불분명하다는 의견이나, 양도토지의 매매계약 체결 당시 부동산 매매계약서에 양도하려는 토지 면적은 1,323㎡로 기재되어 있어 양도토지① 1,297㎡과 양도토지② 26㎡의 면적을 합한 것과 동일하고, 분할측량 참고도에서도 면적에 대응하는 위치가 확인된다. (3) 처분청은 위치상으로 쟁점토지가 양도토지보다 가치가 높을 것이라는 의견이나, 2024년 개별공시지가가 아래 ＜표3＞에서 보는 것과 같이 각각 다르고, 처분청의 의견대로 양도토지의 매매가액을 적용할 경우, 개별공시지가 더 낮은 토지를 매매가액으로 평가하는 모순이 발생한다. ＜표3＞ 분할 후 토지별 개별공시지가 OOO (4) 처분청은 과세사실판단자문위원회 심의결과를 처분의 근거로 제시하였으나, 자문신청은 국세공무원만 할 수 있고, 과세사실판단자문위원회의 결정은 권고사항으로 구속력이 없다. 또한 2020.1.31. 국세청 보도자료 ‘꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내’에 따르면 국세청은 상속ㆍ증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 덜어지는 물건을 대상으로 감정평가사업을 시행하고 있고, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서에서 정한 요건과 방식에 따라 감정을 의뢰하여 그에 따른 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다면 이를 시가로 인정하고 있다. 그러나 처분청은 이러한 규정을 무시한 채 상속세 법정결정기한 내에 평가심의위원회를 거친 감정평가서가 존재하지 않는 상태에서 양도토지의 매매가액을 쟁점토지에 적용하였으므로 이는 명백한 조세법률주의에 위반된다. (5) 다수의 심판례나 심사례에서도 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위(도로 및 농로와의 접근성, 위치, 고저, 방위 등)에 따라 가격이 다를 수 있고, 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매사례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 시가로 평가할 수 없으며, 단지 당해 토지의 개별공시지가가 매매사례 토지의 개별공시지가 보다 높다는 사유만으로 매매사례토지의 거래가액을 당해 토지의 시가로 보기는 어렵다고 판단하였다. (6) 따라서 쟁점토지와 양도토지가 각각 모지번에서 분할되었다고 하더라도 그 실제 용도와 사용자, 품위, 개별공시지가 등이 모두 다르고, 상속세 법정결정기한 이내에 평가심의위원회를 거친 감정평가서도 없어서 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 쟁점토지는 양도토지의 매매가액이 아닌 보충적 평가방법으로 평가하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1)「상속세 및 증여세법」 제3조에서 상속재산은 상속개시일을 기준으로 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제60조 제1항에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 따른다고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제49조에서 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 시가로 인정되는 것으로 규정하고 있다. 쟁점토지와 양도토지는 상속개시일 기준으로 동일한 지번으로 상속개시일 이후 분할되었음이 등기부등본을 통해 확인된다. 상속개시일 2023.10.24.로부터 전 6개월 이내인 2023.6.9. 피상속인이 특수관계가 아닌 매수법인과 당해 재산에 대한 매매계약을 하였으므로 그 매매가액을 시가로 판단하여 과세한 이 건 처분은 정당하다. (2) 양도토지의 수정된 잔금지급일은 2024.4.22.로 이는 상속개시일을 기준으로 매매계약이 이행 중이었던 것으로 볼 수 있고, 분할이 예정된 지번은 소유권이전등기를 마친 것이 아니기 때문에 쌍방 간 협의에 그칠 뿐이다. (3) 2023.6.9. 피상속인과 매수법인이 작성한 부동산매매계약서의 특약사항에 ‘OOO번지는 잡종지이므로 현재는 분할이 되지 않으나, OOO의 건축시 분할하기로 한다’로 기재된 것으로 보아 최초매매계약 당시 양도토지에 대한 건축과 지목변경이 계획되어 있었음을 확인할 수 있다. (4) 상속세 조사기간 중 쟁점토지의 평가에 대해 과세사실자문신청를 하였고, 2024.11.5. 위원회 의결결과 양도토지의 매매가액을 적용하여 쟁점토지를 평가함이 타당하다는 내용을 통보받았다. 평가기간 외의 매매사례가액이 있는 경우 평가심의위원회를 거쳐 해당 매매사례가액을 시가에 포함할 수 있는 것으로, 6개월 이내의 매매가액인 있는 경우 평가심의위원회를 거칠 필요가 없다. (5) 따라서 쟁점토지와 양도토지는 상속개시일 이후 분할되어 상속개시일 당시 지번이 동일한 점, 그 중 양도토지는 상속세 신고기한 내에 매매계약이 된 점, 쟁점토지의 개별공시지가와 매매가액의 차이가 큰 점 등을 고려해 볼 때 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 피상속인이 보유하던 전북특별자치도 전주시 OOO 토지가 2018년 이후부터 상속세 신고일까지 분할된 현황은 아래와 같다. ＜2018.7.25. 분할＞ OOO ＜2023.11.10. 분할＞ OOO (2) 피상속인은 2023.6.9. 매수법인에 OOO 토지를 양도토지①(OOO)과 쟁점토지①(OOO)로 분할하고, OOO 토지를 쟁점토지②(OOO)와 양도토지②(OOO)로 분할하여 그 중 양도토지①ㆍ②를 양도가액 OOO원에 일괄하여 양도하는 계약을 아래와 같이 체결하였다. ＜양도토지 매매계약서＞ OOO (3) 상속개시일을 전후한 각 토지별 개별공시지가는 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 각 토지별 개별공시지가 OOO (4) 처분청은 상속세 조사기간 중 쟁점토지의 평가에 대해 과세사실자문신청를 하였고, 2024.11.5. 위원회 의결결과 처분청 의견에 기재된 내용과 동일한 취지로 양도토지의 매매가액을 적용하여 쟁점토지를 평가함이 타당하다는 내용을 통보받은 것으로 나타난다. (5) 청구인의 상속세 신고 및 처분청 결정내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2024.4.3. 상속세를 신고하면서 양도토지는 매수법인에 양도한 가액인 OOO원으로 평가하고, 쟁점토지는 개별공시지가(분할전 모지번의 2023.1.1. 기준 개별공시지가)로 평가하여 2023.10.24. 상속분 상속세를 신고하였다. (나) 처분청은 평가기준일 전 6개월 이내인 2023.6.9. 당해 토지를 매매한 사례가 있으므로 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 2024.11.12. 상속세 OOO원을 과세할 것이라는 과세예고통지를 하였다. ＜표5＞ 토지별 평가금액 신고 및 결정내역 OOO (다) 청구인은 위 과세예고통지를 받고 2025.1.24. 심판청구를 제기하였고, 처분청은 2025.2.7. 청구인에게 2023.10.24. 상속분 상속세 OOO원(예고통지금액과 동일함)을 결정ㆍ고지하였다. (6) 청구인은 양도토지는 농지이고, 쟁점토지는 잡종지라 실제 용도가 다르다며 아래의 현장 사진을 제출하였다. ＜양도토지 집입로 사진＞ OOO ＜쟁점토지 집입로 사진＞ OOO (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 양도토지가 토지의 실제 지목과 사용자, 개별공시지가 등이 다르고, 쟁점토지는 법정결정기한 이내에 평가심의위원회를 거친 감정평가액도 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로 쟁점토지를 양도토지의 매매가액이 아닌 보충적 평가방법(2023.1.1. 기준 분할 전 모지번의 개별공시지가)으로 평가하여야 한다고 주장하나, 상속개시일 당시 쟁점토지①은 양도토지①과, 쟁점토지②는 양도토지②와 각 하나의 지번으로 등재되어 있었고, 각 토지의 일부를 2023.6.9. 양도하기로 매매계약을 체결하였는바, 양도토지의 매매가액은 평가기준일 전 6개월 이내의 당해 재산(쟁점토지) 매매가액에 해당하는 점, 청구인이 다르다고 주장하는 각 토지의 개별공시지가는 2024.1.1.을 기준일로 하여 2024.4.30. 공시된 개별공시지가로, 양도토지와 쟁점토지가 분할된 이후에 형성된 가격인 점, 2023.11.10. 각 토지가 분할된 이후에도 공부상 지목은 분할 전 지목과 동일하고, 분할 이후 공시된 개별공시지가도 공부상 지목인 답과 잡종지를 기준으로 그 가격이 형성되고 있는 것(공부상 잡종지가 높은 가격을 형성)으로 보아 청구인이 주장하는 실제 지목 및 현황이 가격형성에 영향을 미친 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 양도토지의 매매가액이 평가기준일 당시 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정하기 어려우므로 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【관련법령】 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제67조【상속세 과세표준 신고】① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. ③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다. 1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 |
주제어 : 평가의 원칙 등
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