【제 목】
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신고된 가액이 기준시가 기준액과 30% 이상 차이가 있는 이상, 관련 법령*에 따라 기준시가 안분액이 각 공급가액이 됨 (기각) | ||
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| 【세목】 |
소득세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인들은 2018.5.9. ‘A’(이하 "쟁점사업장”이라 한다)라는 상호로 개업하여 비주거용 건물 건설업을 영위하던 공동사업자로, 인천광역시 부평구 OOO 소재 토지(이하 "쟁점토지”라 한다)에 지하 2층, 지상 13층 건물(지하2층 주차장, 지하1층 주차장 및 제1종근린생활시설, 지상 2층∼13층 오피스텔, 이하 "쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 분양(양도)하고, 실제 투입된 공사원가 비율에 따라 쟁점토지와 쟁점건물로 안분계산하여 2019년 제1기부터 2020년 제1기까지 과세기간(이하 "쟁점과세기간”이라 한다)에 건물분양분에 대한 부가가치세로 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 2024.3.20.부터 2024.4.26.까지 쟁점사업장의 쟁점과세기간에 대한 부가가치세 세목별 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산은 분양계약서상 토지와 건물가액의 구분이 불분명하고, 「부가가치세법 시행령」(이하 "부가세령”이라 한다) 제64조에 따라 공급계약일 현재 기준시가로 안분계산한 금액과 청구인들이 신고한 금액이 30% 이상 차이가 나는 경우에 해당한다고 보아 기준시가로 과세표준을 안분계산하여, 2024.8.2. 청구인들에게 2019년 제1기 부가가치세 OOO원, 2019년 제2기 부가가치세 OOO원, 2020년 제1기 부가가치세 OOO원, 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.9.4. 이의신청을 거쳐, 2025.1.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) (주위적 청구) 쟁점건물의 오피스텔은 공급계약 체결일 현재 사용승인을 받지 않아 건물 기준시가가 존재하지 않으므로 부가세령 제64조 제2호 단서 조항에 따라 장부가액 또는 취득가액 비율로 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 경정하는 것이 타당하다. 쟁점건물은 2018.5.4. 제1종 근린생활시설(9세대) 및 오피스텔(96세대)로 건축허가를 받아 2018.5.28. 착공, 2019.5.31. 사용승인을 받은 건축물로, 근린생활시설 중 1세대(107호)를 제외한 나머지 104세대는 2019년 중 소유권이전 등기되었는바, 사용승인 받기 전 수분양자와 공급계약을 체결한 세대는 오피스텔 77세대이고, 근린생활시설 9세대와 오피스텔 18세대는 사용승인일 이후 공급계약이 체결되었다. 청구인들은 쟁점건물 분양계약서 작성 시 근린생활시설은 토지ㆍ건물가액 및 부가가치세를 구분하여 기재하였으나, 오피스텔은 총 분양가액만 기재하였으며, 그에 따라 과세표준은 토지 42%, 건물 58% 비율로 안분계산하여 부가가치세를 신고하였다. 청구인들은 쟁점건물 분양사업 시작부터 복식부기에 의하여 장부 기장을 하였고, 처분청이 결정한 토지 양도가액 OOO원은 부가가치가 창출되기 전 토지 취득가액 OOO원에도 훨씬 미치지 못한 가액이므로 이를 양도가액으로 볼 수 없고, 따라서 실제 투입된 공사원가 비율에 따라 과세표준을 안분계산 함이 타당하다. (2) (예비적 청구) 청구인들은 주거용 오피스텔 매매와 관련하여 실제 투입한 공사원가 비율을 고려하여 토지와 건물의 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 신고하였는바, 만약 이와 같은 장부가액 비율에 따른 안분계산이 인정되지 않는다면 고액의 부가가치가 발생한 오피스텔 분양에서 토지의 양도가액은 최소한 토지 취득가액 이상을 인정하여 부가가치세를 과세함이 타당하다. 따라서 주위적 청구가 인정되지 않더라도 쟁점부동산의 과세표준 안분계산에서 토지의 양도가액은 토지 취득가액인 OOO원 이상으로 하여 건물 과세표준을 경정하여야 한다. 쟁점건물의 공사원가명세서와 부가가치세 과세표준을 보면, 청구인은 OOO원에 취득한 토지에 건축비 OOO원을 투입하여 OOO원(부가가치세 불포함)에 판매함으로써 OOO원(부가가치세 불포함)의 부가가치가 창출되었다. 그러나 처분청이 결정한 토지ㆍ건물 과세표준 안분계산에 따르면 쟁점사업장은 건물에서 OOO원, 토지에서 △OOO원의 부가가치가 발생하여 총 OOO원(부가가치세 불포함)의 부가가치가 발생한 것으로 나타나는데 쟁점사업장과 처분청이 계산한 쟁점건물의 부가가치 발생금액은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점건물의 부가가치 안분계산 내역 (단위 : 원) OOO 쟁점건물의 부속토지 취득일부터 양도일까지 개별공시지가는 2017년 OOO원, 2018년 OOO원, 2019년 OOO원, 2019년 OOO원(재고시)으로 매년 증가되어 취득당시 개별공시지가 대비 2019년 개별공시지가는 24.8% 상승하였으며 쟁점건물의 신축ㆍ분양으로 발생한 부가가치는 토지 또는 건물 일방에서 발생한 것이 아니라 두 자산에서 공동으로 발생된 것인데도 처분청의 과세표준 안분계산 결정을 보면 토지의 개별공시지가는 매년 상승하였음에도 불구하고 토지의 양도로 인한 부가가치는 39.6%가 감소하는 불합리한 결과로 나타난다. 나. 처분청 의견 (1) (주위적 청구) 「부가가치세법」 제29조 제9항 및 부가세령 제64조에 의하면, 토지와 건물을 동시에 공급하는 경우에 실지거래가액을 공급가액으로 하며, 실거래가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하거나 사업자가 토지와 건물로 구분한 가액이 대통령령에 따라 안분 계산한 금액과 30%이상 차이가 나는 경우에는 감정가액, 공급계약일 현재의 기준시가, 장부가액, 취득가액으로 순차 적용하여 안분계산 하도록 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점건물 상가 부분의 건물 가액으로 신고한 가액이 대통령령으로 정한 바에 따라 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있음을 확인하였고, 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 없으며, 토지 및 건물에 대한 기준시가가 모두 있는 점을 확인하였다. 쟁점건물의 오피스텔 부분을 살펴보면, 분양계약서에 토지와 건물을 구분하지 않고 총 분양가액으로 계약을 하였기에 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로 공급계약일 현재의 기준시가에 의해 안분계산하여 과세표준을 신고해야 함에도 불구하고 실제 투입한 공사원가 비율에 의해 안분하여 신고한 것은 법률적 근거없이 임의로 과세표준을 계산한 것으로 정당성이 없다고 할 것이며, 쟁점건물의 상가 부분의 경우에도 분양계약서에 토지와 건물을 구분하여 계약하고 동 금액으로 과세표준을 신고하였으나, 그 구분가액이 대통령령으로 정한 바에 따라 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 나는 것으로 확인되어 「부가가치세법」 제29조 제9항 및 부가세령 제64조에 따라 경정하였으므로 법령 및 절차상 하자가 없는 정당한 처분이다. (2) (예비적 청구) 「부가가치세법」상 안분계산은 실거래가액을 원칙으로 하나 법률의 단서조항에 해당하는 경우 감정가액, 기준시가, 장부가액(취득가액)을 순차로 적용하도록 규정하고 있어, 기준시가가 존재함에도 불구하고 임의로 장부가액(취득가액)을 적용하여 경정하는 것은 현행 실정법을 정면으로 위반하고 조세법률주의를 부정하는 행위가 되어 불가하다. 또한 현행 법령 규정에 따라 기준시가로 안분계산한 토지의 가액이 설령 장부가액(취득가액)에 미치지 못하는 경우가 발생하였다 하더라도 이는 일반적인 현상이 아닌 개별적이고 특수한 상황에 해당되는 것이며, 이러한 결과가 일반적이고 반복적으로 발생하여 사회 문제화 된다면 사회적 합의를 거친 법령 개정을 통해 해결할 문제이지 조세불복을 통해 해결한 문제는 아니다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① (주위적 청구) 쟁점건물 신축에 투입된 토지ㆍ건물 장부가액(취득원가) 비율에 따라 과세표준을 안분계산하여 매출세액을 계산할 수 있는지 여부 ② (예비적 청구) 기준시가로 안분계산 한 토지의 양도가액이 토지 취득가액에 미치지 못할 경우 토지 취득가액을 양도가액으로 인정 할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것) 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 (2) 부가가치세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정된 것) 제64조(토지와건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (3) 소득세법 제99조(기준시가 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 다. 사실관계 및 판단 (1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점사업장의 쟁점과세기간 부가가치세 신고 및 경정 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 부가가치세 부과처분 내역 (단위 : 원) OOO * 이 건 이의신청 결정결과(매입세액 공제 받지 못한 건축비 등에 대한 재조사)에 따른 매입세액 OOO원 반영 (나) 청구인들은 쟁점과세기간의 부가가치세 과세표준을 쟁점건물 분양가액에 실제 투입된 공사원가 비율에 따라 토지분과 건물분으로 안분계산하여 아래 ＜표3＞과 같이 신고하였다. ＜표3＞ 부가가치세 신고 시 토지분과 건물분 안분내역 (단위 : 원, %) OOO (다) 처분청은 이 건 부가가치세 세무조사 결과, 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 기준시가 비율로 아래 ＜표4＞와 같이 안분계산하여 쟁점과세기간의 부가가치세 과세표준을 산정하였다. ＜표4＞ 부가가치세 경정 시 토지분과 건물분 안분 내역 (단위 : 원, %) OOO (라) 청구인들과 B㈜는 2018.5.18. 쟁점건물 신축공사 계약을 최초 체결하였으나, 2019.1.25., 2019.2.28., 2019.3.29. 3차례에 걸쳐 계약금액 및 공사기간을 변경하는 새로운 계약서를 작성하였고, 쟁점사업장은 쟁점건물에 대해 2018년 5월 건축허가를 받았으며, 2019년 2월부터 2019년 12월까지의 기간에 분양(오피스텔 96개 호실, 상가 9개 호실)을 하고, 2019.5.31. 사용승인되었다. (마) 청구인들이 제출한 공사원가명세서 및 건설용지원가 내역서 상 쟁점건물을 신축하면서 투입한 공사원가는 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 공사원가 내역 (단위 : 원, %) OOO (바) 쟁점토지(인천광역시 부평구 OOO)의 개별공시지가 내역은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 개별공시지가 내역 (단위 : 원) OOO (사) 쟁점건물의 집합건축물대장의 내용은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 집합건축물대장 OOO (아) 청구인들의 쟁점건물 분양계약서를 살펴보면, 오피스텔 경우 분양대금을 토지와 건물로 구분하지 않고 전체 금액으로 일괄 계약하였으며, 상가는 분양대금을 토지와 건물로 구분 기재하여 계약한 사실이 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 주위적 청구에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물 신축에 투입된 토지ㆍ건물 장부가액(취득가액) 비율에 따라 과세표준을 안분계산하여야 한다고 주장하나, 「부가가치세법」 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에서 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 실지거래가액이 기준시가에 의하여 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 점, 2018.12.31. 개정된 「부가가치세법」 제29조 제9항의 개정 이유는 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것으로서 2019.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용되는 점 등에 비추어, 일괄 양도한 쟁점토지와 쟁점건물 가액을 처분청이 기준시가에 의하여 안분 계산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 예비적 청구에 대하여 살피건대, 청구인들은 기준시가로 안분계산한 쟁점토지의 양도가액이 쟁점토지의 취득가액에 미치지 못하는 경우 토지 취득가액을 양도가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 조세법령의 해석과 적용은 엄격하게 하여야 하고, 원칙적으로 유추해석이나 확대해석은 허용되지 않으며 토지와 건물 가액의 불분명함을 전제로 하여 기준시가로 안분계산하는 경우에는 안분 비율에 따라 토지 또는 건물이 장부가액 보다 적은 금액이 될 수도 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 과세표준의 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액
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