【제 목】
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쟁점주택 매매와 관련한 계약금 및 잔금의 지급사실 등이 확인되지 않으므로 쟁점주택의 매매거래를 증여로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음(기각) | ||
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| 【세목】 |
상속세및증여세법 | 【구분】 |
심판청구 |
【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 가. 청구인은 2019.12.20. 사위인 a로부터 인천광역시 서구 OOO(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 매매를 원인으로 하여 취득(이하 "쟁점거래"라 한다)하였다. 나. 쟁점거래와 관련하여 a는 서인천세무서장에 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 서인천세무서장은 쟁점거래에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점주택이 명의신탁된 것으로 보아 a에게 세무조사결과통지 및 과세예고통지를 하였으며, 이에 대하여 a는 과세전적부심사를 청구한 결과 쟁점주택이 명의신탁된 것이 아니라 증여된 것으로 결정되었다. 다. 이에 따라 서인천세무서장은 처분청에 쟁점거래와 관련하여 증여세 과세자료를 통보하였고, 처분청은 「상속세 및 증여세법」(이하 "상증세법"이라 한다) 제31조에 따라 쟁점주택의 증여재산가액 OOO원으로 평가(유사매매사례가액)하고 기타친족공제 OOO원을 차감하여 2024.11.7. 청구인에게 2019.12.20. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.30. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1) 쟁점거래 당시 a는 다가구 상태를 정리하면서 쟁점주택에 계속 거주하기를 원하였으며, 그 결과 장인인 청구인에게 이를 취득하면 매매차익을 얻을 수 있다고 권유하여 쟁점거래가 성사되었다. 청구인과 a는 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원 합계 OOO원에 매매하는 매매계약서를 작성하였고, 청구인은 2019.12.20. 쟁점주택을 매수하였다. 매매계약 당시 중도금 OOO원은 a가 쟁점주택에 계속 거주하므로 전세보증금으로 갈음한다고 특약하였다. 따라서, 쟁점거래의 실질은 매매였지 증여가 아니었다. (2) 이 건 증여세 부과처분은 실질과세원칙을 위반한 것이다. 처분청은 쟁점주택의 매매계약서 및 전세계약서 상 전세보증금에 대한 금융거래가 없다는 점을 근거로 이 건 과세처분이 정당하다는 의견이나, 중도금을 전세보증금으로 대체한 것일 뿐이고 쟁점주택의 양도 당시 전세계약서가 유효하다면 증여에서도 그 유효성이 인정되어야 한다. 청구인과 a는 쟁점주택의 매매계약서 제4조에 따라 현금 없이 전세계약을 체결하였고 이러한 방식의 양도계약은 부동산 거래에서 흔히 사용되는 것이며 실제 금융거래는 전세계약 당시가 아닌 전세계약의 종료 시에 발생하게 된다. 처분청의 의견대로 쟁점거래에서 인위적으로 금융거래를 만들려면 청구인은 은행에서 OOO원을 대출받아 a에게 매매대금으로 송금하고, a가 즉시 청구인에게 다시 전세보증금을 송금하면 청구인은 동 금액을 은행에 상환하는 거래를 하여야 하는데, 이러한 거래는 부자연스럽고 현재 부동산 거래에서 전혀 이루어지지 않는 형식이다. 쟁점거래에서 금융거래가 없다는 사유로 전세보증금이 채무에서 부인된다면 이러한 거래는 모두 증여세가 부과되어야 할 것이다. 상증세법 제47조 제3항에서 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(상증세법 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 규정하고 있는바, 부담부증여 시 특수관계인의 범위를 직계존비속에 한정하고 있다. 청구인과 a는 제3자와 같은 법적 지위를 가지고 있고 현재까지 a가 쟁점주택에 계속 거주하고 있다는 것, 청구인과 a 사이에 금융거래(월세)가 없었다는 것은 임대차계약의 실질에 기인한 것으로 전세보증금의 유효성은 인정되어야 한다. 청구인이 전제보증금을 인수하고 쟁점주택을 매수한 것이 사실이다. 2019년 당시 전세보증금 시세는 OOO원 정도였고, 현재는 OOO원 정도로 매매계약시 중도금으로 갈음한 OOO원은 시세에 어긋나지 아니한 금액이고 사회통념상 자녀가 아닌 장인에게 OOO원을 증여한다는 것은 일반적이지 않는 것이며, 처분청은 쟁점거래에서 발생할 수 있는 금융거래가 없었다는 점을 이유로 전제보증금을 부인하고 있어 청구인의 재산권을 심각하게 침해하고 있다. 처분청이 제시한 결정례(조심 2021중2746, 2021.9.16.)는 이 건과 사실관계가 달리 원용할 수 없는바, 청구인과 a는 부담부증여 시 채무를 부인하는 특수관계에 해당하지 않고 매도인(a)이 직접 쟁점주택에 거주하며 중도금을 임대차보증금으로 대체하고 매매계약 완료시 즉시 임대차가 발생하므로 금융거래가 발생할 수 없다. 쟁점주택 매매 이후에도 매도자인 a가 쟁점주택을 향유ㆍ수익하고 있고, 이는 청구인에게 a에 대한 임대차 채무가 있음을 반증한다. (3) 청구인의 추가항변 내용은 다음과 같다. (가) (법리적 측면) 처분청은 명의이전이 이루어지기 전부터 양도인이 거주해오다 명의이전 이후에도 동일하게 거주하는 주택의 경우, 부동산 거래상 계약의 증빙을 위하여 형식적이나마 전세보증금의 이체와 반환이 이루어지는 것이 통상적임에도 청구인은 금융거래 자료를 제시하지 못하였으므로 전세보증금은 무효라는 의견이나, 이는 사실과 다른 일방적 주장이다. 부동산 시장에서 전세거래 시 증빙을 갖추는 주 목적은 임대자로부터 전세금의 안정적인 반환을 위한 장치를 마련하기 위함이다. 이에 일반적으로 확정일자 또는 전세 등기 등의 행정적 증빙을 갖추는바, 계약의 증빙을 위해 형식적이나마 전세보증금 이체와 반환을 하는 것은 세무조사에 대비하는 것으로, 부동산 전문가들은 정상적인 부동산 거래에서 전혀 발생할 가능성이 없는 세무조사를 대비해 형식적인 금융거래를 하는 경우는 거의 없고 지급에 갈음함으로서 금융거래를 일으키지 않는 것이 통상적이라고 하고 있다. 처분청과 청구인 사이에 주장이 서로 상이하다면, 행정처분의 최종 입증책임은 처분청에 있는바, 처분청의 의견대로 형식적으로나마 금융거래를 하는 것이 통상적이라고 한다면, 상기와 같은 형태의 거래에서 금융거래를 하지 않아 증여로 과세한 경우가 다수 있을 것이므로, 처분청은 이를 증빙자료로 제시하여 과세처분의 정당성을 입증하여야 한다. (나) (실질적 측면) 전세보증금 유무를 판정할 때 실질적으로 누가 부동산을 사용하고 효익을 향유하는지가 중요한 기준이 될 것인바, 과세전적부심사 결정문에서 "쟁점주택의 소유권이 이전되었음에도 청구인(a)은 기존 자가 형식의 거주주택으로서의 사용(거주)과 효익(이익)을 그대로 누리고 있다"고 명시하여, 이 건 청구인(b)은 어떠한 수익도 얻지 못하고 있음을 기술하고 있으므로 청구인에게 증여세를 부과하는 것은 실질과세원칙에 위배된다. 따라서, 쟁점거래를 증여로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 하고, 증여로 보더라도 쟁점주택의 증여재산가액에서 전세보증금 OOO원과 계약금 OOO원 합계 OOO원을 공제한 OOO원에 대해서만 증여세를 부과하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 특수관계자인 청구인과 a 사이에 작성된 매매계약서상 잔금 OOO원은 a가 처남인 c에 송금한 후 c는 부친인 청구인에게 송금하였으며, 청구인은 동 금액을 a에게 송금해주는 우회거래를 하여, 형식상 매매로 보이도록 위장하였고, 매매계약서 상 a에게 지급되었다는 계약금 OOO원과 관련하여 제출된 증거도 없어 쟁점거래는 매매거래가 아닌 증여이다. (2) 청구인은 전세보증금이 증여재산에 담보된 채무로서 증여재산가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인은 전세보증금으로 지급받은 금융거래자료 등을 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 전세보증금 및 계약금을 양도대금으로 볼 수 없음에 따라 쟁점거래를 증여거래로 보고 쟁점주택의 평가가액 전체에 대하여 증여세를 부과한 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택을 사위로부터 매매로 취득한 것을 부인하고 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과하는 것은 부당하고, 증여로 보더라도 사위의 전세보증금 및 현금 OOO원 합계 OOO원을 채무로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다.사실관계 및 판단 (1) 처분청은 쟁점주택의 양도거래를 a가 청구인에게 증여한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한바, 그 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인에게 한 증여세 부과내역 (단위 : 원) (2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 다음과 같다. (가) 청구인과 a가 작성한 쟁점주택의 매매계약서(계약일자 : 2019.10.25.)는 아래와 같은바, 매매대금이 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 기재되어 있고 특약사항 제4호에 "매도인과 매수인은 위 부동산 매매계약함과 동시에 매도인과 전세금 OOO원, 계약기간은 2019.10.25.부터 2년으로 전세계약을 체결하고, 현상태대로 임대차하기로 하고, 전세보증금을 중도금으로 갈음하기로 한다. 전세계약서는 별도로 작성하기로 한다"고 기재되어 있다. ＜쟁점주택의 매매계약서＞ (나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 a가 2012.7.3. OOO원에 취득한 쟁점주택을 청구인이 2019.12.20. OOO원에 매매를 원인으로 취득한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 전세계약서는 다음과 같은바, 위 (가) 기재 쟁점주택 매매계약서 특약사항 제4호와 같은 취지로 기재되어 있다. (라) a가 작성한 쟁점주택 관련 증여인 사실확인서는 아래와 같은바, a가 과세전적부심사 청구시 제출한 서류로 확인된다. (마) a는 본인이 소유한 쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택자 상태였다가 쟁점주택을 장인인 청구인에게 양도하고, 다른 주택은 처남에게 증여한 후 고가주택을 양도하면서 1세대1주택 비과세감면을 적용하여 양도소득세를 신고하였고, a의 주소지 관할 서인천세무서장은 쟁점주택 양도에 대하여 장인에게 명의신탁하였는지 세무조사를 실시하였으며, 그 결과통지에 대하여 a가 과세전적부심사를 청구한바, 그 결정문에서 확인되는 사실관계의 일부내용은 아래와 같다. ＜a 관련 과세전적부심사 결정문 일부 내용＞ (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제88조 제1호에서 양도란 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고 상증세법 제2조 제6호에서 증여란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 재산 또는 이익을 이전하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택을 사위로부터 매매로 취득한 것을 부인하고 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과하는 것은 부당하고 증여로 보더라도 사위의 전세보증금 및 현금 OOO원 합계 OOO원을 채무로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 사위 a와 작성한 쟁점주택 매매계약서상 매매대금이 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원 합계 OOO원으로 기재되어 있으나, 청구인은 계약금 OOO원에 대한 자금이체 내역(본인의 계좌에서 출금한 내역 등) 및 영수증 등의 지급 사실을 입증할 증빙을 제출하지 못하고 있고, 서인천세무서장이 확인한 금융거래내역상 a의 계좌로 입금된 잔금 OOO원의 원천은 a인 것으로 확인되며 중도금은 매매계약서 특약사항 4호에 따라 전세보증금 OOO원과 상계처리한다고 기재되어 있으나, 위와 같이 계약금, 잔금의 지급사실이 확인되지 않는 상황에서 매매계약서나 그 기재 중도금(보증금 채무)을 신뢰하기 어렵고, 그 밖에 청구인이 쟁점주택을 유상으로 취득하였다고 볼 만한 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 사실상 쟁점주택을 매매가 아닌 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아야 할 것이다. 상증세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조 제1항에서 법 제47조 제1항에서 ""그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무""란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 규정하고 있는바, 상기에서 살펴보듯이 쟁점거래를 사실상 증여로 보는 이상 당초 양도거래에 터잡아 작성된 쟁점주택의 매매계약서는 양도거래로 보이기 위해 형식상 작성된 것으로 이를 신뢰하기 어렵고 따라서 그에 근거하여 매매거래의 중도금 OOO원을 전세보증금과 갈음하였다는 내용도 사실상 효력이 없는 것으로 보아야 하므로 전세보증금 채무가 있다고 보기 어려운 점, 청구인은 계약금을 현금 OOO원으로 지급하였다는 것을 입증할만한 구체적인 증빙도 제출하지 못하고 있고 그 밖에 상기 법령 등에 따라 증여세 과세가액에서 차감되는 채무가 있다는 사실을 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 청구인에게 한 이 건 증여세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【관련법령】 (1) 국세기본법 ○ 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 ○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (3) 소득세법 시행령 ○ 소득세법 시행령 제151조【양도의 범위】③ 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다. (4) 상속세 및 증여세법 ○ 상속세 및 증여세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증과 사인증여는 제외한다. 7. "증여재산"이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다. 가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건 나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리 다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익 ○ 상속세 및 증여세법 제31조【증여재산가액 계산의 일반원칙】① 증여재산의 가액(이하 "증여재산가액"이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다. 1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액 ○ 상속세 및 증여세법 제44조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. ② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 "양수자"라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. 1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우 2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다. ○ 상속세 및 증여세법 제47조【증여세 과세가액】① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조 제1항 제3호, 제40조 제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. ② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조【채무의 입증방법등】① 법 제14조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 ② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제36조【증여세과세가액에서 공제되는 채무】① 법 제47조 제1항에서 "대통령령이 정하는 채무"라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. ② 법 제47조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우"라 함은 제10조 제1항 각 호의1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. |
주제어 : 실질과세
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