검색
음성으로 듣기
사전법규부가-933, 2025.06.05
【제목】 사업자A(이하 “위탁자”)와 사업자B가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약을 맺고 신탁회사(이하 “수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형토지신탁계약을 2022.1.1. 전에 체결하는 경우로서, 신탁계약 진행 중 위탁자가 대출금융기관의 채무를 상환하지 못해 기한의 이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분한 경우 위탁자와 공동사업자B가 납세의무자 되는 것임
【세목】 부가가치세법 【구분】 사전답변

【사실관계】
  ○甲(이하  "건축주” 또는  "위탁자”)은 ’19.8.20. 본인 소유의 OO도 OO시 OO읍 OO리 OOO번지 대지에 오피스텔 신축사업(이하  "쟁점사업”)을 진행하기 위해
  
  -aa건설(이하  "공동건축주” 또는  "시공사”)과 함께 지주공동사업 약정서*를 체결하고 건축주 현물출자 토지가치를 XXX,XXX,XXX원(평당 약XXX만원, 공시지가 XXX,XXX,XXX원)으로 산정하여
  
  -준공 후 건축주에게 최우선 배당(오피스텔 등으로 대물지급)하고 사업의 시공 및 분양과 관련된 모든 사업비용은 공동건축주 겸 시공사의 책임하에 조달하기로 함(지주공동사업 약정서)
  
  ○지주공동사업 약정서상 절차에 따라 ’19.XX.XX. 건축주(위탁자)와 공동건축주 겸 시공사는 bb신탁(주)(이하  "신청법인” 또는  "수탁자”), CC신용협동조합(이하  "대출금융기관” 또는  "제1순위 우선수익자”)과
  
  - 관리형토지신탁계약(이하  "쟁점계약”)을 체결하고 위탁자 명의의 토지를 수탁자 명의로 신탁등기하였으며, 지주공동사업 약정서를 근거로 위탁자의 모든 권리행사를 시공사가 행사하기로 함
  
  ○쟁점계약에 따르면 사업 진행 중 필요한 모든 자금은 위탁자 또는 시공사가 부담하고
  
  - 수탁자는 본 사업과 관련하여 일체의 자금 차입 및 조달 의무가 없으며, 각종 차입금 등에 대해 차주 또는 보증인이 되지 아니함
  
  ○위와 같이, 지주공동사업 약정서와 쟁점계약 내 특약에 따라 시공사는 위탁자의 모든 권리행사 및 책임과 의무를 대신하도록 정함으로써
  
  - 쟁점사업 진행 중 발생한 부가가치세 신고ㆍ납부(세금계산서 발생 및 수취, 매입세액공제 등 일체)에 관한 사항도 시공사 명의로 행함
  
  ○쟁점사업 진행 중 건물미준공 상태에서 위탁자의 사업 및 대출약정서 상 기한이익 상실사유가 발생하였으며, 2023.X.X. 1순위 우선수익자인 대출금융기관의 공개매각 요청이 있어
  
  -수탁자는 쟁점사업 부동산(토지 및 미준공건물, 이하  "신탁재산”)을 수의계약을 체결하여 공개매각하게 되었고,
  
  - 수탁자는 신탁재산의 매도인으로서 2024.X.XX. 매수인과 매매계약을 체결하고 잔금수취 후 매수인에게 2024.X.XX. 소유권 이전 등기함
【질의】
  ○관리형토지신탁에서 위탁자의 기한이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우 납세의무자가 누구인지
【회신】
  사업자A(이하  "위탁자”)와 사업자B가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약을 맺고 신탁회사(이하  "수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형토지신탁계약(이하  "신탁계약”)을 2022.1.1. 전에 체결하는 경우로서,
  신탁계약 진행 중 위탁자가 대출금융기관의 채무를 상환하지 못해 기한의 이익 상실로 수탁자가 신탁재산을 처분한 경우, 수탁자가 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용의 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에 해당하지 아니하는 때에는 「부가가치세법」(2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것) 부칙 제5조에 따라 위탁자와 공동사업자B가 납세의무자 되는 것임
【관련법령】
  ■ 2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것
  
  ○ 부가가치세법 부칙 <제17653호, 2020.12.22.>
  
  제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, (중간생략) 제3조, 제3조의2, 제8조제6항부터 제12항까지, 제10조제8항, 제50조, 제52조의2 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.
  
  제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.
  
  1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우: 수탁자
  
  가. 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우
  
  나. 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따라 지정개발자로서 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우
  
  2. 제1호 외의 경우: 위탁자
  
  ■ 2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것
  
  ○ 舊 부가가치세법 제3조 【납세의무자】
  
  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
  
  1. 사업자
  
  2. 재화를 수입하는 자
  
  ○ 舊 부가가치세법 제10조 【재화공급의 특례】
  
  ⑦위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.
  
  ⑧신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
  
  ○ 舊 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】
  
  ① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.
  
  ○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】
  
  이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
  
  ○ 신탁법 제3조 【신탁의 설정】
  
  ①신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 "목적신탁"이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.
  
  1. 위탁자와 수탁자 간의 계약
  
  2. 위탁자의 유언
  
  3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언
  
  ② 제1항제3호에 따른 신탁의 설정은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 공정증서(公正證書)를 작성하는 방법으로 하여야 하며, 신탁을 해지할 수 있는 권한을 유보(留保)할 수 없다.
  
  ③ 위탁자가 집행의 면탈이나 그 밖의 부정한 목적으로 제1항제3호에 따라 신탁을 설정한 경우 이해관계인은 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.
  
  ④ 위탁자는 신탁행위로 수탁자나 수익자에게 신탁재산을 지정할 수 있는 권한을 부여하는 방법으로 신탁재산을 특정할 수 있다.
  
  ⑤ 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.
  
  ○ 신탁법 제10조 【위탁자 지위의 이전】
  
  ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.
  
  ② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다. 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.
  
  ③ 제3조제1항제2호에 따라 신탁이 설정된 경우 위탁자의 상속인은 위탁자의 지위를 승계하지 아니한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
  
목록보기