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신축 아파트 옵션품목 취득세 과세대상 판단기준

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요점

신축 아파트 옵션품목 취득세 과세대상 판단기준

해설







1. 들어가는 말


취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권을 과세대상으로 하고 있다.
여기서 부동산의 개념은 지방세법에서 “토지 및 건축물”로 규정하고 있다. 그리고 건축물이라 함은 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다) 등으로 규정하고 있다. 건축법에서는 건축물의 개념을 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 등으로 규정하고 있다.


“지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물”을 건축물로 보고 있으므로 지방세법에서 취득세 과세대상으로 보는 건축물에 “건축물에 딸린 시설물”도 포함된다 할 것이다. 그러나 이 건축물에 딸린 시설물을 어디까지 포함시킬 것인지, 또 언제까지 건축물에 설치한 것까지 포함시킬 것인지 분명하지 아니하다.
그리고 건축물 중 조작설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
이하에서는 최근의 판례를 중심으로 신축하는 건축물에 딸린 부수시설물들에 대한 취득세 부과 여부에 대하여 살펴보고자 한다.




2. 사실관계


납세자인 신탁회사는 아파트를 신축하면서 시스템에어컨, 주방기구, 방충망, 태양열차단필름 등을 옵션품목으로 하여 분양공고를 하였다. 이 옵션품목에 대하여는 아파트를 건설하여 분양하는 신탁회사가 설치한 것이 아니라 별도로 다른 회사에서 시공하고, 수분양자와 그 다른 회사가 계약을 체결하였다.
따라서 수분양자가 이들 옵션품목에 대하여 설치를 희망하지 아니하면 기본사양으로 건설주체인 신탁회사가 시공하게 된다.




































옵션품목 종류 금액(원) 시공회사
시스템에어컨 496,009,091 A주식회사
광파오븐 48,381,818
안전방충망 111,845,455
태양열차단필름 90,281,818
수납강화, 팬트리, 슬라이딩도어, 대형드레스룸 435,636,454 B건설회사



해당 아파트의 건축은 토지의 관리신탁에 의하여 신탁회사가 건축주로서 시행하였는데, 신탁계약 사업약정 중에 “○○○건설의 업무범위”에 “별도품목(유상옵션) 업체의 선정, 관리 및 계약”이 포함되어 있고, “현관 중문 및 세대 내 주방팬트리 가구비용은 유상옵션으로 별도계약을 체결하고 그 수익금으로 ○○○건설의 해당 공사비를 정산하며, 다만, 분양승인 시 발코니 확장비용에 세대 내 주방팬트리 가구비용도 포함하여 산정할 수 있으며 이 경우 발코니 확장수익금으로 ○○○건설의 세대 내 주방팬트리 가구공사비를 정산하기로 한다”고 되어 있었다.
그리고 아파트에 관한 입주자모집공고문에는 “상기 공급금액에는 별도 계약품목(발코니 확장비용 및 추가선택 옵션금액)은 포함되어 있지 않습니다”라고 기재되어 있고, ‘추가선택품목 계약 및 기본선택 품목(마이너스)옵션’ 중 ‘추가선택 옵션품목’으로 ‘시스템 에어컨, 광파오븐, 수납강화1(다용도실 시스템선반), 수납강화2(주방장식장), 팬트리1(주방 팬트리), 팬트리2(알파룸 팬트리 및 장식장), 슬라이딩 도어, 대형드레스룸’(안전방충망, 태양열차단필름을 제외한 나머지들이다)이 제시되었다.


옵션품목 시공에 관하여 “추가선택 옵션품목 계약은 공동주택 공급계약 및 발코니확장계약과 별개이며 판매일정은 추후 별도로 공지합니다. 추가선택 옵션품목 판매가는 공동주택 공급금액 및 발코니 확장금액과 별도이며, 부가가치세가 포함되어 있습니다. 시공상의 문제로 일정시점 이후에는 추가품목 선택의 계약 및 취소가 불가합니다. 추가선택품목의 설치 위치는 계약자가 임의로 위치 지정을 할 수 없습니다. 시스템에어컨 신청세대는 기본제공[거실 + 침실1(안방) + 침실2]인 냉매배관 및 에어컨 실내기용 전기콘센트 설치공사를 제외하며, 시스템에어컨 판매가는 해당실의 냉매배관 및 전기콘센트 설치공사비를 감액하여 산정한 금액입니다”라는 안내문이 기재되어 있었다.


아파트 수분양자들은 옵션품목시설 중 시스템에어컨, 광파오븐, 태양열차단 필름, 안전방충망에 관하여는 ○○서비스 주식회사와, 수납강화ㆍ팬트리ㆍ슬라이딩도어ㆍ대형드레스룸에 관하여는 ○○○건설과 각각 별도의 설치ㆍ공급계약을 체결하였다.
아파트공사가 완료되자 아파트 건설주체인 신탁회사는 신축아파트 취득세를 신고하면서 총공사원가에서 이들 옵션품목 설치에 따른 공사원가를 제외하였다. 그러자 과세관청에서는 세무조사를 실시한 후에 옵션품목 설치비용을 누락한 것으로 보아 취득세 등을 추징하겠다고 과세예고한 후에, 이를 추징하였다.




3. 관련법령


(1) 지방세법



제6조 【정의】 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

2. “부동산"이란 토지 및 건축물을 말한다.
4. “건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
제7조 【납세의무자 등】 ③ 건축물 중 조작(조작) 설비, 그밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.


(2) 지방세법 시행령



제18조 【취득가격의 범위 등】

① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용


(3) 민 법



제99조 【부동산, 동산】

① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.
② 부동산 이외의 물건은 동산이다.

제100조 【주물, 종물】

① 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.
② 종물은 주물의 처분에 따른다.

제256조 【부동산에의 부합】

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.






4. 쟁점사항


옵션품목의 부대시설은 아파트의 분양 당시에는 그 설치가 예정되어 있지 않았고, 단지 수분양자들에게 설치 여부와 설치 품목에 관한 선택권이 부여되었다. 이에 따라 수분양자들은 그 선택권을 행사하여 아파트 건설회사가 아닌 다른 회사와 옵션품목 설치공급계약을 체결한 것이다.
이 경우에 옵션품목인 부대시설을 아파트 건축주인 신탁회사가 주된 건축물인 아파트와 함께 취득한 부대설비로 볼 수 있는지 여부이다. 또한 시스템에어컨, 주방가구 등이 주된 건축물로부터 분리가 불가능하거나 분리가 곤란하고, 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루는 시설물인지 여부이다.




5. 판결 내용


옵션품목인 부대시설에 대하여는 수분양자들에게 설치 여부와 설치 품목에 대한 선택권이 있었기 때문에, 아파트 건축주인 신탁회사가 해당 아파트를 취득할 당시부터 옵션품목의 부대시설 설치가 당연히 예정되어 있었다고 볼 수 없다고 했다.
또한, 지방세법 제7조 제3항은 “건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있다.
따라서 취득세의 과세대상인 부대설비인지 여부는 단지 분리가 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라 ‘건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지’ 여부에 따라 판단되어야 한다. 이 사건의 옵션품목 부대시설이 아파트의 거실, 침실 등의 일부분으로서 물리적 구조, 용도와 기능면에서 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보지 아니하였다.


그리고 아파트 입주자모집공고에 “부대시설은 시공상의 문제로 일정시점 이후에는 추가품목 선택의 계약 및 취소가 불가능하고 그 설치 위치를 임의로 지정할 수 없다”고 되어 있으나, 이는 대규모 아파트 건축공사의 특성상 일정시점 이후에는 각 입주자의 사정을 반영하여 이미 시공이 마쳐진 부분을 개별적으로 취소하거나 변경하기가 어렵기 때문이지 옵션품목 부대시설의 분리나 위치 변경이 물리적 또는 기능적으로 불가능하기 때문은 아닌 것이라고 했다.
이러한 점들을 종합하여, 옵션품목 부대시설 비용은 아파트에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 아니한것으로 보았고, 옵션품목 부대시설비용을 과세표준으로 삼아 이루어진 부분 역시 위법하다고 판결했다.



6. 추가 검토사항


(1) 신축아파트의 옵션품목 과세제외 기준

① 아파트 시행사 외의 별도 업체와 수분양자 간 설치계약 체결


쟁점이 되는 부분이 신축아파트의 옵션품목을 아파트 시행사(건축주)가 아닌 별도의 업체가 수분양자와 계약에 의하여 설치한 경우에 원시취득자인 아파트 건축주(시행사)가 취득한 것으로 볼 수 있는가에 있다.
따라서 아파트 시행사(건축주)가 설치했다면, 당연히 주체구조부와 함께 주된 건물의 부합물로서 취득한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 반드시 아파트 시행사(건축주)가 아닌 다른 업체에서 수분양자와 별도계약을 통해 옵션품목을 설치해야 하는 것이다. 다른 업체가 설치했더라도 수분양자가 계약을 체결한 것이 아니라, 아파트 시행사(건축주)가 하도급 방식으로 설치한 경우에는 시행사(건축주)가 취득한 것으로 될 것이다.

② 아파트의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는지 여부


건축물 중 조작설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 건축물 주인이 아닌 자가 설치한 경우에도 건축물의 주인이 주체구조부와 함께 취득한 것으로 본다.
즉, 주체구조부와 건축물로서 효용가치를 이루고 있는지 여부에 대하여 법원에서는 “시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 태양열차단필름, 수납강화, 팬트리, 슬라이딩도어, 대형드레스룸”의 경우 물리적 구조, 용도와 기능면에서 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보지 아니하였다.
따라서 법원에서 판단한 이들 옵션품목들은 주체구조부와 일체가 되어 효용가치를 이루고 있지 아니하는 것으로 보면 될 것이다.

③ 신축아파트 사용승인 이후에 설치한 경우의 판단


옵션품목들은 아파트 주체구조부에 부착되는 합성물 내지 부합물이라 할 것이므로 주체구조부의 사용승인이 있은 후에 옵션품목들을 설치하는 경우에는 건축물 주인이 설치하던, 타인이 설치하던 모두 취득세 과세대상이 될 수 없다.
즉, 취득일 후에 설치하는 옵션품목들은 그것이 ‘개수’에 해당하지 아니하는한 취득세 과세대상이 될 수 없다.

(2) 주된 건축물과 부대설비


건축주가 건축물을 신축하면서 그에 부합되거나 부수되는 시설물을 함께 설치하는 경우라면 그 설치비용 역시 해당 건축물에 대한 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다(대법원 2013.7.11. 선고 2012두1600판결). 즉, 건축주가 건축물을 신축하면서 시스템에어컨, 주방가구, 대형드레스룸, 안전방충망 등을 함께 설치하였다면 당연히 건축물의 부합물로서 과세대상에 포함될 것이다.
그러나 신축하는 아파트의 옵션품목으로 분양공고가 되고, 수분양자가 옵션품목을 선택하지 아니하면 건설회사가 기본사양대로 건축하여 분양자에게 이전하므로 기본사양을 포함하여 건설회사가 취득한 것으로 된다. 하지만, 수분양자가 옵션품목을 선택하는 경우에는 옵션품목 설치비용을 별도로 부담하고, 그 시공도 별도의 회사와 계약을 체결하여 지급하는 것이므로 아파트 건설회사가 취득하는 것은 옵션품목을 제외한 부분만 해당된다 할 것이다.


이 경우에 문제가 되는 것은 아파트 건설회사가 신축 아파트의 사용승인을 받기 전에 수분양자와 계약을 업체가 옵션품목들을 설치한 경우에도 건설회사가 주체구조부인 아파트와 함께 취득한 것으로 볼 수 있는가에 있다. 즉, 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 시설물에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보는데, 옵션품목의 설치를 수분양자가 한 경우에 이를 건설회사가 신축한 아파트에 포함하여 취득한 것으로 보는 것이 옳은지 여부이다.
이에 대하여 법원에서는 시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 슬라이딩도어 등 옵션품목 부대시설이 아파트의 거실, 침실 등의 일부분으로서 물리적 구조, 용도와 기능면에서 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보지 아니하였다.

(3) 주물과 종물


민법 제100조 제1항에서 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물로 규정하고 있다. 종물은 자기 소유의 다른 물건을 자기 물건에 부속하는 것을 말하는데, 옵션품목의 경우에 건설회사의 소유가 아니라 수분양자의 소유이므로 종물이 될 수 없다.
그리고 민법 제256조에서 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있으나, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있다. 즉, 수분양자가 별도의 업체와 계약에 의하여 설치한 옵션품목이 부합물에 해당하더라도 수분양자의 소유이므로 아파트 시행사(건축주)의 것이라 할 수 없다.


그리고 어떠한 동산이 민법 제256조에 의하여 부동산에 부합된 것으로 인정되기 위해서는 그 동산을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되었는지 여부 및 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2009다15602,2009.9.24. 선고, 판결).

(4) 아파트 수분양자의 과세대상


아파트 수분양자는 아파트 건설회사에 잔금을 지급한 이후에 옵션품목들을 설치하였다면, 그것이 개수가 아닌한 취득세 과세대상에 포함되지 아니할 것이다. 그러나 분양아파트의 잔금을 지급하기 전에 이러한 옵션품목들이 설치되는 것이므로 당연히 수분양자의 취득세 과세대상에는 옵션품목 가액들이 포함된다 할 것이다.
즉, 수분양자의 경우에 취득세 과세표준액은 아파트 시행사(건축주)에게 지급한 분양가액 및 옵션품목 설치계약에 따른 지급금액을 합한 금액이 될 것이다.

(5) 지방세법 시행령 개정내용


2020년 1월 1일부터 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호를 신설하여 “붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용”을 취득가격에 포함하도록 하였다.
그러나 지방세법 시행령 제18조는 취득가격의 범위를 규정한 것이며, 옵션품목들이 취득세 과세대상인 건축물에 포함되는지 여부는 지방세법 제6조 제4호 및 같은 법 제7조 제3항에 의하여 판단하여야 할 것이다.
지방세법 제6조 제4호에서 건축물은 건축법의 개념을 차용하고 있고, 건축법에서는 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물”로 되어 있으므로 옵션품목들은 우선 “딸린 시설물”에 해당한다 할 것이다.


그리고 취득세 과세대상에 있어서는 “건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것”을 과세대상에 포함하고 있다. 따라서 건축물로서의 효용가치를 이루고 있지 않다면 취득세 과세대상이 될 수 없고, 지방세법 시행령에서 취득가격에 포함시키는 것으로 규정하고 있더라도 과세대상이 될 수 없는 부분을 과세하는 것으로 할 수는 없다 할 것이다.
더구나 신축아파트의 옵션품목은 건축주(시행사)와 옵션품목 설치업체가 도급계약을 체결하여 설치한 것이 아니라, 수분양자와 옵션품목 설치업체가 계약을 체결하여 설치하고 있으므로 이를 건축주(시행사)의 물건으로 보는 것도 무리가 있다.
물론, 수분양자의 경우에는 지방세법 주체구조부인 아파트를 취득하기 전에 옵션품목들을 설치하였으므로 이들 가격을 포함하는 것은 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호가 없더라도 당연히 취득세 과세대상이 된다 할 것이다.



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법인세법 박준석 2025-07-17
법인세법 최보광 2025-07-10
부가가치세법 윤상범, 이상준 2025-07-01
분류중 김한준 2025-06-19
분류중 최보광 2025-06-12