6. 추가 검토사항
(1) 신축아파트의 옵션품목 과세제외 기준
① 아파트 시행사 외의 별도 업체와 수분양자 간 설치계약 체결
쟁점이 되는 부분이 신축아파트의 옵션품목을 아파트 시행사(건축주)가 아닌 별도의 업체가 수분양자와 계약에 의하여 설치한 경우에 원시취득자인 아파트 건축주(시행사)가 취득한 것으로 볼 수 있는가에 있다.
따라서 아파트 시행사(건축주)가 설치했다면, 당연히 주체구조부와 함께 주된 건물의 부합물로서 취득한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 반드시 아파트 시행사(건축주)가 아닌 다른 업체에서 수분양자와 별도계약을 통해 옵션품목을 설치해야 하는 것이다. 다른 업체가 설치했더라도 수분양자가 계약을 체결한 것이 아니라, 아파트 시행사(건축주)가 하도급 방식으로 설치한 경우에는 시행사(건축주)가 취득한 것으로 될 것이다.
② 아파트의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는지 여부
건축물 중 조작설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 건축물 주인이 아닌 자가 설치한 경우에도 건축물의 주인이 주체구조부와 함께 취득한 것으로 본다.
즉, 주체구조부와 건축물로서 효용가치를 이루고 있는지 여부에 대하여 법원에서는 “시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 태양열차단필름, 수납강화, 팬트리, 슬라이딩도어, 대형드레스룸”의 경우 물리적 구조, 용도와 기능면에서 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보지 아니하였다.
따라서 법원에서 판단한 이들 옵션품목들은 주체구조부와 일체가 되어 효용가치를 이루고 있지 아니하는 것으로 보면 될 것이다.
③ 신축아파트 사용승인 이후에 설치한 경우의 판단
옵션품목들은 아파트 주체구조부에 부착되는 합성물 내지 부합물이라 할 것이므로 주체구조부의 사용승인이 있은 후에 옵션품목들을 설치하는 경우에는 건축물 주인이 설치하던, 타인이 설치하던 모두 취득세 과세대상이 될 수 없다.
즉, 취득일 후에 설치하는 옵션품목들은 그것이 ‘개수’에 해당하지 아니하는한 취득세 과세대상이 될 수 없다.
(2) 주된 건축물과 부대설비
건축주가 건축물을 신축하면서 그에 부합되거나 부수되는 시설물을 함께 설치하는 경우라면 그 설치비용 역시 해당 건축물에 대한 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다(대법원 2013.7.11. 선고 2012두1600판결). 즉, 건축주가 건축물을 신축하면서 시스템에어컨, 주방가구, 대형드레스룸, 안전방충망 등을 함께 설치하였다면 당연히 건축물의 부합물로서 과세대상에 포함될 것이다.
그러나 신축하는 아파트의 옵션품목으로 분양공고가 되고, 수분양자가 옵션품목을 선택하지 아니하면 건설회사가 기본사양대로 건축하여 분양자에게 이전하므로 기본사양을 포함하여 건설회사가 취득한 것으로 된다. 하지만, 수분양자가 옵션품목을 선택하는 경우에는 옵션품목 설치비용을 별도로 부담하고, 그 시공도 별도의 회사와 계약을 체결하여 지급하는 것이므로 아파트 건설회사가 취득하는 것은 옵션품목을 제외한 부분만 해당된다 할 것이다.
이 경우에 문제가 되는 것은 아파트 건설회사가 신축 아파트의 사용승인을 받기 전에 수분양자와 계약을 업체가 옵션품목들을 설치한 경우에도 건설회사가 주체구조부인 아파트와 함께 취득한 것으로 볼 수 있는가에 있다. 즉, 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 시설물에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보는데, 옵션품목의 설치를 수분양자가 한 경우에 이를 건설회사가 신축한 아파트에 포함하여 취득한 것으로 보는 것이 옳은지 여부이다.
이에 대하여 법원에서는 시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 슬라이딩도어 등 옵션품목 부대시설이 아파트의 거실, 침실 등의 일부분으로서 물리적 구조, 용도와 기능면에서 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보지 아니하였다.
(3) 주물과 종물
민법 제100조 제1항에서 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물로 규정하고 있다. 종물은 자기 소유의 다른 물건을 자기 물건에 부속하는 것을 말하는데, 옵션품목의 경우에 건설회사의 소유가 아니라 수분양자의 소유이므로 종물이 될 수 없다.
그리고
민법 제256조에서 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있으나, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있다. 즉, 수분양자가 별도의 업체와 계약에 의하여 설치한 옵션품목이 부합물에 해당하더라도 수분양자의 소유이므로 아파트 시행사(건축주)의 것이라 할 수 없다.
그리고 어떠한 동산이
민법 제256조에 의하여 부동산에 부합된 것으로 인정되기 위해서는 그 동산을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되었는지 여부 및 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2009다15602,2009.9.24. 선고, 판결).
(4) 아파트 수분양자의 과세대상
아파트 수분양자는 아파트 건설회사에 잔금을 지급한 이후에 옵션품목들을 설치하였다면, 그것이 개수가 아닌한 취득세 과세대상에 포함되지 아니할 것이다. 그러나 분양아파트의 잔금을 지급하기 전에 이러한 옵션품목들이 설치되는 것이므로 당연히 수분양자의 취득세 과세대상에는 옵션품목 가액들이 포함된다 할 것이다.
즉, 수분양자의 경우에 취득세 과세표준액은 아파트 시행사(건축주)에게 지급한 분양가액 및 옵션품목 설치계약에 따른 지급금액을 합한 금액이 될 것이다.
(5) 지방세법 시행령 개정내용
2020년 1월 1일부터 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호를 신설하여 “붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용”을 취득가격에 포함하도록 하였다.
그러나 지방세법 시행령 제18조는 취득가격의 범위를 규정한 것이며, 옵션품목들이 취득세 과세대상인 건축물에 포함되는지 여부는
지방세법 제6조 제4호 및 같은 법 제7조 제3항에 의하여 판단하여야 할 것이다.
지방세법 제6조 제4호에서 건축물은 건축법의 개념을 차용하고 있고, 건축법에서는 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물”로 되어 있으므로 옵션품목들은 우선 “딸린 시설물”에 해당한다 할 것이다.
그리고 취득세 과세대상에 있어서는 “건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것”을 과세대상에 포함하고 있다. 따라서 건축물로서의 효용가치를 이루고 있지 않다면 취득세 과세대상이 될 수 없고, 지방세법 시행령에서 취득가격에 포함시키는 것으로 규정하고 있더라도 과세대상이 될 수 없는 부분을 과세하는 것으로 할 수는 없다 할 것이다.
더구나 신축아파트의 옵션품목은 건축주(시행사)와 옵션품목 설치업체가 도급계약을 체결하여 설치한 것이 아니라, 수분양자와 옵션품목 설치업체가 계약을 체결하여 설치하고 있으므로 이를 건축주(시행사)의 물건으로 보는 것도 무리가 있다.
물론, 수분양자의 경우에는 지방세법 주체구조부인 아파트를 취득하기 전에 옵션품목들을 설치하였으므로 이들 가격을 포함하는 것은 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호가 없더라도 당연히 취득세 과세대상이 된다 할 것이다.