세법이 다른 법률에서 사용되는 용어를 차용하여 사용하는 경우 특별한 사정이 없으면 해당 개념을 정의하고 있는 다른 법률에서의 의미가 세법에서도 동일하게 적용된다고 볼 수 있다. 각각의 법률에서 동일한 개념을 서로 다른 의미로 사용하면 법질서 전체의 조화를 해칠 수 있기 때문이다. 그러나 세법에서 해당 개념을 사용한 목적과 다른 법률에서 해당 개념을 사용한 목적이 서로 다르다면 해당 개념을 세법의 취지에 맞게 해석하는 것이 보다 타당할 것이다. 실제로 과거에 대법원에서 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’의 의미가 무엇인지가 문제된 사례가 있었다(대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 판결). 당시 적용되던 구 조세감면규제법²⁾은 이 사건 면세조항과 유사하게 ‘대통령령으로 정하는 규모 이하의 주택’을 ‘국민주택’으로 정의하였고, 같은 법 시행령은 구 주택건설촉진법 시행령 제30조 제1항 단서의 규모를 ‘대통령령으로 정하는 규모’로 정하고 있었다.

2) 1991.12.27. 법률 제4451호로 개정되기 전의 것. 이하 같다.
한편, 당시 적용되던 구 주택건설촉진법 제3조 제1호는 ‘국민주택’을 “국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택”으로 정의하고 있었다. 이에 따라 구 조세감면규제법상 ‘국민주택’을 구 조세감면규제법 특유의 개념으로 이해해야 할지, 즉, 국민주택기금에 의한 자금 지원 여부와 무관하게 일정한 규모 이하의 주택이면 여기에 해당한다고 볼지, 아니면 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설된 주택만 여기에 해당한다고 볼지가 문제되었다.

대법원은 과거 구 조세감면규제법상 ‘국민주택’은 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 일정 규모 이하의 주택을 말한다고 판단하였다(대법원 1985.4.14. 선고 84누775 판결, 대법원 1988.2.23. 선고 86다카1441 판결). 그러나 대법원은 구 조세감면규제법의 취지와 체계에 비추어 구 조세감면규제법상 ‘국민주택’은 구 주택건설촉진법상 ‘국민주택’을 의미하는 것이 아니라 구 조세감면규제법 특유의 개념에 해당한다고 판단하면서 기존 판례를 변경하였다(대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 판결).또한 대법원은 지방세법이나 지방세특례제한법에서 ‘주택’에 관한 정의를 두지 않은 경우 그 ‘주택’에 포함되는 건축물의 범위는 각 규정의 취지와 목적에 따라 달리 해석되어야 한다고 판시하기도 하였다(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 대법원 2013.11.28. 선고 2013두13945 판결).

이러한 기존 대법원 판례의 취지를 고려하면, 이 사건 면세조항의 ‘주택’이 반드시 주택법상 ‘주택’의 개념과 일치해야 한다고 보기는 어렵다. 즉, 이 사건 면세조항 전체의 취지와 체계에 비추어 이 사건 면세조항의 ‘주택’의 의미를 해석할 필요가 있다.

이 사건 면세조항은 일정 규모 이하의 주택을 공급받는 국민들이 주택을 취득할 때 부가가치세 부담을 면제해 줌으로써 주거생활의 안정을 도모하려는 것으로 볼 수 있다(서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누78185 판결). 즉, 입법자는 부가가치세는 최종소비자에게 그 부담의 전가가 예정되는 간접소비세라는 점, 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 공급용역에 대해서까지 부가가치세를 부과하면 국민이 해당 부가가치세를 부담해야 하는 점, 부가가치세의 경우 소득에 대한 세 부담의 역진성이 심화되는 세금에 해당하는 점 등을 종합적으로 고려하여, 사회정책적인 차원에서 소비자인 수분양자들의 부가가치세의 부담을 경감시켜 주기 위해 이 사건 면세조항을 두었다고 볼 수 있다(서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누78185 판결).

이러한 입법 정책의 측면에서 보면 입법자는 건물 중 실제로 ‘사람이 살고 있거나 살 수 있는 집’에 해당하는 주택 중 국민주택 규모 이하의 주택에 대하여 이 사건 면세조항을 적용함으로써 서민의 주거 생활 안정을 도모하려 한 것으로 볼 수 있다.

실제로, 대법원은 같은 취지에서 부가가치세 면세대상인 주택의 임대 해당 여부를 실질적인 용도에 따라 판단해야 한다고 보았다(대법원 1992.7.24. 선고 91누12707 판결). 즉, 부가가치세법은 이 사건 면세조항과 유사하게 주택 임대 용역을 부가가치세 면제 대상으로 규정하고 있다(부가가치세법 제26조 제1항 제12호). 대법원은 여기서 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당 여부를 가려야 한다고 판시하였다(대법원 1992.7.24. 선고 91누12707 판결 참조).

다른 한편, 주택법은 주택의 건설, 공급 및 주택시장 관리 등에 관한 사항을 규율하는 법률이다(주택법 제1조). 주택법상 ‘주택’의 분류는 이러한 입법 목적과 규제의 필요성에 맞게 특화된 개념이라고 볼 수 있으므로(서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누78185 판결), 이 사건 면세조항의 취지상 이 사건 면세조항이 반드시 주택법상 ‘주택’의 개념을 동일하게 사용해야 한다고 단정하기는 어렵다.

그렇다면, 입법취지의 측면에서는 주택법상 ‘주택’이 아니더라도 사실상 주택으로 사용되거나 사용될 수 있는 건물이면 이 사건 면세조항의 ‘주택’에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.

납세자가 주택을 취득하는 경우 부가가치세와 취득세가 과세된다. 또한 납세자가 주택을 보유하는 기간에는 재산세와 종합부동산세가 과세되고, 납세자가 주택을 양도하면 양도소득세가 과세된다. 따라서 이러한 각 납세의무에서 오피스텔을 주택으로 취급하는지 여부를 살펴볼 필요가 있다.

먼저, 취득세의 경우를 살펴본다. 지방세법은 주택의 경우 일반적인 취득세율보다 낮은 특례세율을 적용하는데, 이러한 특례세율은 주택법에 따른 주택의 경우로 한정하여 적용받을 수 있도록 한다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 따라서 오피스텔은 주택으로서 특례세율을 적용받을 수 없다(구 지방세특례제한법상 같은 취지의 조항에 대한 판결로, 대법원 2013.11.28. 선고 2013두13945 판결). 다만, 지방세법은 1세대가 2주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 중과세율을 적용하는데, 이 경우 주택 수 산정에는 오피스텔을 포함하고 있다(지방세법 제13조의 3 제4호).

다음으로, 재산세와 종합부동산세를 살펴본다. 지방세법은 재산세 과세 대상인 ‘주택’을 주택법에 따른 주택으로 정의한다(지방세법 제104조 제3호, 지방세법 제105조). 그럼에도 불구하고 과세관청은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물은 여기서의 ‘주택’에 포함된다고 해석하여 주거용도로 사용되는 오피스텔에 대하여 재산세를 부과하고 있다(지방세법 운영예규 법104-2). 종합부동산세법 역시 ‘주택’을 주택법에 따른 주택으로 정의하지만(종합부동산세법 제2조 제3호), 과세관청은 재산세와 동일하게 주거용도로 사용되는 오피스텔에 대해 종합부동산세를 부과한다(서면4팀-872, 2006.4.7. 등).

마지막으로 양도소득세를 살펴본다. 소득세법은 ‘주택’을 주택법상 주택이 아니라 ‘ 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로 정의한다(소득세법 제88조 제7호). 대법원 또한 같은 기준을 적용하여 ‘주택’ 여부를 판단한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등). 따라서 사실상 주거 용도로 사용되고 있는 오피스텔은 소득세법상 ‘주택’으로 취급되어 양도소득세가 과세되고, 1세대 2주택 이상 주택 보유 여부 판단에 있어서도 ‘주택’으로 취급된다(서울고등법원 2020.2.14. 선고 2019누51613 판결 등).

이러한 현행 과세실무를 요약하면, 주거용 오피스텔을 취득한 납세자는 취득 시점에는 ‘주택’이 아니라는 이유로 부가가치세 면제나 낮은 취득세 세율 적용을 받지 못하는 반면, 보유 및 처분 시점에는 ‘주택’이라는 이유로 각종 중과세율을 적용받게 된다. 납세자의 입장에서 이러한 취급은 공정하지 않다고 느껴질 가능성이 높다.

부가가치세는 사업자가 재화나 용역을 공급한 거래 시점에 부과되는 세금이다. 또한 거래 질서 유지의 측면에서 부가가치세와 관련된 세금계산서 등 세무처리에 오류가 있는 경우 가해지는 제재도 상당히 무거운 편이다. 따라서 부가가치세 세무처리와 관련하여 가능하면 과세 대상 여부 및 세율 적용이 거래 시점에 명확하게 결정될 필요가 있다.

특히, 이 사건 면세조항은 일정한 재화나 용역의 공급에 대하여 부가가치세를 면제하지만, 사후적으로 면제된 부가가치세를 추징하는 규정은 별도로 두고 있지 않다. 따라서 이러한 규정 형태에 비추어, 사후적인 사정에 따라 부가가치세 면제 여부가 결정되도록 하여서는 아니 된다.

그런데 오피스텔을 사실상 주거용도로 사용하는지 여부는 취득 후의 사정에 해당한다. 오피스텔을 분양하는 사업자는 오피스텔 거래 시점에 수분양자가 이를 주거용도로 사용할지, 아니면 업무용으로 사용할지 알기 어렵다. 따라서 위와 같은 부가가치세나 이 사건 면세조항의 성격에 비추어 보면, 사실상 주거용도로 사용될 것인지라는 불확실한 사정에 따라 부가가치세를 면제하는 것은 타당하지 않다.

대법원은 이 사건 면세조항과 유사하게 국민주택을 부가가치세 면제 대상으로 정하였던 구 조세감면규제법의 면제 조항과 관련하여, 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 국민주택에 해당되고, 근린생활시설로 건축허가를 받아 준공검사까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택이라고 할 수 없다고 판단하였다(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결).

대법원이 이렇게 판단한 이유가 분명하지는 아니하나, 앞서 살펴본 부가가치세의 성격이나 이 사건 면세조항의 성격을 고려하여 이러한 판단을 내린 것으로 보인다.

대법원은 유상거래를 원인으로 취득하는 주택에 대하여 취득세를 감면하는 규정인 구 지방세특례제한법과 관련하여, 주택에 대한 취득세 감면은 2005년 부동산 세제 개편으로 시가표준액 등 취득세 과세표준이 상승함에 따른 납세자의 급격한 세부담 증가를 완화하고 주택거래를 활성화하기 위한 것인데, 오피스텔은 해당 세제 개편과 무관하고 본질적으로 업무시설이므로 주택거래 활성화와 거리가 있다는 이유로, 오피스텔은 위 구 지방세특례제한법상 ‘주택’에 해당하지 않는다고 판단하였다(대법원 2013.11.28. 선고 2013두13945 판결).이러한 기존 대법원 판례는 오피스텔이 이 사건 면세조항에서 ‘주택’에 해당하지 않는다고 판단해야 한다는 견해를 지지한다고 볼 수 있다.

정리하자면, 이 사건 면세조항의 입법 취지나 다른 세법에서의 오피스텔의 취급을 고려하면 오피스텔이 이 사건 면세조항의 ‘주택’에 포함된다고 보는 것이 보다 타당하다. 그러나 부가가치세의 성격이나 기존 대법원 선례를 고려하면 오피스텔이 이 사건 면세조항의 ‘주택’에 포함되지 않는다고 볼 수 있다.

대상판결은 위 두 가지 측면 중 후자의 견해를 지지하여, 오피스텔이 이 사건 면세조항의 ‘주택’에 포함되지 않는다고 판단하였다. 부가가치세의 경우 거래의 안정성이 중요하게 생각되는 세금이라는 점, 대법원은 기존부터 주택 취득 시점에 부과되는 부가가치세나 취득세와 관련하여서는 형식적인 측면을 강조하여 오피스텔을 ‘주택’으로 보지 않아 왔다는 점을 고려하면, 대상판결의 결론은 충분히 수긍할 수 있다고 생각된다.


그러나 대법원이 이러한 판단을 내린 근거를 판결에 구체적으로 적시하지 않은 점은 아쉬움으로 남는다. 즉, 대상판결은 판단을 내리는 과정에서 ‘법령의 문언ㆍ내용과 체계, 이 사건 면세조항의 취지, 주택과 오피스텔에 대한 법적 규율의 차이’를 고려하였다고만 추상적으로 기재하였다. 이러한 설시만으로 국민은 대법원이 어떠한 측면을 주로 고려하였는지 알기 어렵다. 또한 대상판결은 조세특례제한법의 다른 규정들이 오피스텔을 적용 대상으로 삼을 때에는 ‘주택’에 ‘주택법 시행령 규정에 따른 오피스텔’이라고 명시하여 규정하였다는 점을 주된 판단 근거로 적시하였다.

그러나 앞서 살펴본 ‘주택’ 해석 방법에 비추어 볼 때 단지 이 사건 면세조항이 ‘주택’에 오피스텔이 포함된다고 명시하지 않았다는 이유만으로 이 사건 면세조항의 ‘주택’에 오피스텔이 포함되지 않는다고 단정할 수는 없다. 나아가 대상판결이 적시한 다른 조세특례제한법상 규정들은 오피스텔도 ‘주택’으로 보아 과세특례를 부여하는 규정들로, 그 입법취지를 고려하면 오히려 오피스텔이 ‘주택’으로 평가되는 것이 타당하다는 근거가 될 수도 있다고 생각된다.

대법원은 최근 심리불속행 판결로 하급심 법원 판결을 그대로 확정하는 횟수를 대폭 늘리고, 매우 제한적으로만 직접 심리하여 판결을 선고하고 있다. 이는 대법원이 기존 법리에 변동이 없는 사안에 대하여는 심리불속행으로 사건을 종결하고, 중요한 사건과 법리에 대하여만 판단을 내림으로써, 법리에 대한 최종 판단을 내리는 최종심으로서의 역할을 강화하기 위한 것으로 이해된다. 그렇다면, 대법원이 직접 판결을 선고하는 소수의 사건의 경우에는 그 판단 근거를 명확하고 알기 쉽게 적시함으로써 국민과 하급심 법원이 추후 대법원의 법리가 어떠한 방향으로 전개될 것인지를 예상할 수 있도록 할 필요가 있다고 생각된다. 대상판결의 경우 이러한 측면에서 아쉬움이 남는다.

나아가, 결과적으로 오피스텔의 경우 취득시점에는 ‘주택’이 아니라고 취급되어 부가가치세나 취득세가 무겁게 과세되고, 보유나 양도 시점에는 ‘주택’으로 취급되어 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 다시 무겁게 과세되는 현실에는 문제가 있다고 생각된다. 이처럼 세목에 따라 오피스텔을 주택으로 보기도 하고 그렇지 않기도 한 점은 납세자에게 불측의 혼란과 부당함을 느끼게 할 수 있다. 입법론적으로 세법 적용에서의 주택의 개념을 개별적으로 명확하게 규정할 필요가 있다.