재개발사업은 크게 상업지역ㆍ공업지역 등 옛날의 도심지역을 재개발하는 ‘도시환경정비사업’과 주거환경이 열악한 주거지역을 재개발하는 ‘주택재개발사업’으로 나뉜다. 도시환경정비사업은 실무에서 도심재개발사업으로 부르고 있다.


도심재개발사업에 대하여는 1994년 말까지 지방자치단체의 감면조례로 취득세와 등록세를 감면하였으나 1995년부터 감면을 배제하였고, 2011년부터 「지방세특례제한법」이 제정ㆍ시행되면서 체비지와 보류지에 대하여는 다시 감면을 하는 것으로 하였다.


그리고 2018년 2월 8일에 「도시 및 주거환경정비법」이 전부개정되면서 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 합하여 재개발사업으로 하였는데, 이를 둘러싸고 도시환경정비사업이 다시 감면대상이 되는지에 관하여 과세관청과 납세자 간 다툼이 발생하였다.


이하에서는 최근의 판례를 중심으로 도심재개발사업시행자가 도심재개발사업의 대지 조성을 위해 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면 여부에 대하여 살펴보고자 한다.

도심재개발사업과 관련하여 제1도시정비사업을 시행하는 유니스(주)는 도시계획ㆍ개발 관련업 등을 영위하는 법인이고, 센시티(주)는 도시환경정비사업의 시행업 등을 영위하는 법인이다. 유니스(주)는 2017년 12월에 관할 구청장으로부터 도시재정비촉진지구 3-6구역(제1도시정비사업)으로서 도시환경정비사업에 관한 사업시행인가를 받아 사업시행자로 지정되었다.


센시티(주)는 2015년 7월에 관할 구청장으로부터 도시재정비촉진지구 3-4구역 및 3-5구역의 도시환경정비사업(제2도시정비사업)에 관한 사업시행인가를 받아 사업시행자로 지정되었다. 그리고 관할 구청장은 2015년 12월에 도시재정비촉진지구 3-1구역의 도시환경정비사업(제3도시정비사업)의 사업시행자를 A특수목적(주)로 지정하였다가, 2018년 3월에 제3도시정비사업의 시행자를 센시티(주)로 변경하였다.

2018년 2월 9일에 「 도시 및 주거환경정비법 」이 전부개정되어 시행되기 전에는 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 구분하여 규정하고 있었으나, 2018년 2월 9일부터는 이들 두 가지 사업을 합하여 재개발사업으로 하였다. 즉, 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 “재개발사업”으로 하였다.


그리고「 지방세특례제한법 」제74조 제3항 제1호도 “주택재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산”으로 되어 있던 것을 “재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산”으로 개정하였다.


이처럼 2018년 2월 9일부터 “주택재재발사업”이 “재개발사업”으로 개정되었는데, 이 경우에 종전에 감면대상에 포함되지 아니하였던 도심재개발사업(도시환경정비사업)을 시행하는 자가 대지조성을 위해 취득하는 부동산이 취득세 감면대상이 되는지 여부에 있다.

「 도시 및 주거환경정비법」이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 개정되면서 「 지방세특례제한법」도 부수적으로 함께 개정됨에 따라 취득세 감면대상에 도시환경정비사업도 포함되게 되었다.


종전의 도시환경정비사업 역시 ‘재개발사업’에 포함되므로 문언상 취득세 감면대상인 재개발사업에도 종전의 도시환경정비사업이 포함되는데, 조세법률주의의 원칙상 조세감면요건의 경우에도 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 축소ㆍ확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결, 대법원 2011.1.27. 선고 2010도1191 판결, 대법원 2012.9.27. 선고 2012두10987 판결).


구「 지방세특례제한법」 제74조 제3항 제1호의 개정형태(타법개정)는 재개발사업 등의 정의규정이 「 도시 및 주거환경정비법」제2조에 위치함에 따른 것으로서, 그러한 법령 개정 형식만을 이유로 취득세감면대상에서 도시환경정비사업을 배제하려는 입법자의 의도를 추단하기는 어렵다. 오히려 입법자는 단순히 ‘주택재개발사업’이라는 용어만을 ‘재개발사업’으로 수정한 것이 아니라 ‘주택재개발사업 및 도시환경정비사업’도 일괄적으로 ‘재개발사업’으로 개정하였는데, 이는 「지방세특례제한법」상 ‘주택재개발사업’이 종전 주택재개발사업 및 종전 도시환경정비사업을 모두 통칭하는 ‘재개발사업’으로 개정된 것을 단순히 입법 미비라고 보기 어렵게 하는 사정이다.


그리고 처분청에서는 종전 주택재개발사업과 종전 도시환경정비사업은 그 내용, 목적, 취지가 뚜렷이 구별되므로 구 「 지방세특례제한법」 제74조 제3항 제1호의 취득세 감면대상에 종전 도시환경정비사업은 포함되지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 처분청 스스로 도시환경정비사업으로도 주택공급이 가능함을 인정하고 있으며 이 사건과 관련된 도시환경정비사업 역시 주택공급이 그 내용 중 상당 부분을 차지하고 있는 점, 종전의 주택재개발사업에 해당하는 사업과 종전 도시환경정비사업에 해당하는 사업의 제도적 특성이 서로 유사하여 종전과 같이 구분이 곤란함을 이유로「지방세특례제한법」의 개정이 이루어진 점 등을 종합하면 이러한 처분청의 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다.

도심재개발사업의 경우 2005년부터 2010년 말까지는 지방자치단체의 감면조례에 의하여 감면이 되었는데, 도심재개발사업(도시환경정비사업)에 대하여는 취득세와 등록세를 감면하지 아니하였다.


그러나 2011년부터 「 지방세특례제한법」을 제정하여 시행하면서 제74조에 제1항에서 도시환경정비사업에 대한 체비지ㆍ보류지 감면을 신설하였다. 그러나 대지조성을 위해 취득하는 부동산의 취득세 감면은 주택재개발사업으로 한정하였고, 도시환경정비사업은 감면에서 배제하였다.


그러다가 2017년 2월 8일에 「 도시 및 주거환경정비법」이 전부개정되면서 2018년 2월 9일부터 시행되었는데, 종전의 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 합하여 ‘재개발사업’으로 개정하였고,「 지방세특례제한법」에서도 ‘재개발사업’으로 개정함으로써 다시 도심재개발사업 시행자가 대지조성을 위해 취득하는 부동산이 감면대상으로 되었다.


반대로 2020년 1월 15일부터 「 지방세특례제한법」이 개정되어 시행되면서 그동안 도심재개발사업시행자가 감면을 받았던 체비지ㆍ보류지에 대하여는 취득세가 과세대상으로 전환되었다. 다만, 체비지ㆍ보류지에 주택이 있는 경우에는 취득세를 50% 감면하도록 하였다(지특법 §74 ⑤ 2호). 그리고 2020년 1월 15일 개정된 「 지방세특례제한법」 부칙 제17조에 경과규정을 두어서 2020년 1월 1일 전에 사업시행계획인가를 받은 사업을 시행하는 경우에 있어서는 종전의 감면규정에 따라 체비지 및 보류지에 대하여 감면을 하여야 한다.