• 가.
  청구인은 2017.4.25. 배우자로부터 제주특별자치도 제주시 OO동 OO리 2720-19 전 815㎡(배우자의 2007.10.22. 취득가액은 61백만 원이다. 이하 ‘증여토지’라 한다)를 증여받은 후 제주시에서 시행하는 하천 정비사업으로 인해 증여토지 중 일부가 동 정비사업에 편입됨에 따라 2019.1.17. 증여토지에서 분할되어 같은 곳 2720-60 전 455㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 제주시에 협의 양도하고 토지 보상금 46백만 원(㎡당 102,520원)을 수령하였다.
  


• 나.
  처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하여 양도차익이 발행하였음에도 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고, 양도가액을 수용가액으로, 취득가액은 증여 당시의 기준시가로 평가한 9백여만 원(㎡당 21,000원)으로 하여 2019.11.10. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 과세처분’이라 한다)하였다.
  


• 다.
  청구인은 이에 불복하여 2020.1.18. 심판청구를 제기하였다.
  

비교대상토지는 청구인의 쟁점토지 취득일 전 3개월 이내의 거래사례에 해당하는 점, 비교대상토지와 쟁점토지 모두 제주특별자치도 제주시 OO읍 OO리 2720-1에서 분할되어 그 모지번이 같고, 분할 당시의 면적 및 지목이 모두 815㎡ 및 전으로 동일하였으며, 위치 면에서 있어서도 청구인의 증여토지 취득(증여) 당시 비교대상토지는 증여토지와 연접되어 있었으므로 증여토지의 일부였던 쟁점토지 역시 비교대상토지와 연접되어 있다고 볼 수 있어 두 토지의 현황이 유사한 점, 비록 청구인이 쟁점토지 취득 당시 개별공시지가가 비교대상토지와 동일하지는 아니하더라도 그 현황이 유사한 비교대상토지의 매매사례가액이 있음에도 이를 적용하지 아니하는 것은 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액인 시가에 따르도록 하는 평가의 원칙에도 부합하지 아니한 점, 더욱이 청구인의 배우자가 증여토지(815㎡)를 취득할 당시(2007.10.22.)의 취득가액은 61백만 원으로 이를 쟁점토지의 면적(455㎡)으로 환산할 경우 그 취득가액은 34백만 원에 해당하는바, 10년이 경과한 후인 청구인의 쟁점토지 취득 당시(2017.4.25.)의 취득가액을 처분청의 의견과 같이 기준시가인 9백만 원으로 보는 것은 합리적이지 아니한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 비교대상토지의 매매사례가액으로 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

증여 또는 상속할 때 재산의 가액은 증여 또는 상속일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 「소득세법」 제100조에서는 양도소득세 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따르며, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 재산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제66조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있다.


한편, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에서는 증여재산의 경우 그 기준일 전 6개월부터 증여 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 해당 재산과 면적ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정되어 있다.


만일, 시가에 해당하는 매매나 감정가액 등이 없다면 세법상 정해진 보충적 평가방법에 의하여 평가가 이루어진다.

매매인 경우 매매계약일과 가격산정기준일이 평가기간 내에 있는 경우(감정평가라면 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일, 보상ㆍ경매ㆍ공매가액이 결정된 날)로서 아파트는 동일한 단지 내에 있으며, 전용면적의 차이가 5% 이내이고, 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5% 이내인 경우를 유사한 재산으로 본다.


아파트 외의 토지 등의 재산이라면 평가기간 내에 해당 재산과 면적ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있다면 해당 가액을 시가로 볼 수 있으나, 아파트 외의 토지 등의 재산은 현실적으로 유사한 가액을 찾기 어려운 경우가 대부분이라 조세심판원의 다수의 선 결정²⁾에서도 토지의 가액은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 용도, 기준시가 등에 따라 가격이 다를 수 있으므로 같은 모번지에서 분할된 다른 토지의 매매사례가액이 있다고 하더라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없는 것이라고 결정하였다. 그렇다고 하여 토지에 대하여 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사매매사례가액을 적용을 온전히 배제할 수는 없다 할 것이다.

먼저, 비교대상토지와 분할 전 토지를 비교해 보면, 처분청은 쟁점토지와 비교대상토지는 공시지가 및 위치 등의 차이로 인해 유사성 또는 동일성이 없으므로 비교대상토지의 거래가액을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 의견이나, 비교대상토지는 다음 [표]와 같이 청구인이 배우자로부터 증여 취득한 2017.4.25. 전ㆍ후 3개월 내인 2017.3.4.에 양도되었고, 지목이 ‘전’으로 동일하며, 면적이 815㎡로서 분할 전 토지(비교대상토지)의 면적과 같고 인접한 토지로서 매우 유사하다고 볼 수 있다.






비교대상토지와 분할 전 토지를 비교해 보면, 위 [표]와 같이 인접한 토지로서 매우 유사하다고 볼 수 있고, 증여 또는 상속할 때 재산의 가액은 증여 또는 상속일 현재의 시가로 평가하는 것이 대원칙이며, 청구인의 배우자가 증여토지(815㎡)를 취득할 당시(2007.10.22)의 취득가액은 61백만 원으로서 이를 쟁점토지의 면적(455㎡)으로 환산할 경우 그 취득가액은 34백만 원에 해당하는바, 10년이 경과한 후인 청구인의 쟁점토지 취득 당시(2017.4.25.)의 취득가액을 처분청의 과세처분과 같이 기준시가인 9백만 원으로 보는 것은 합리적이지 아니한 점 등에 비추어 이 사건 과세처분에 대하여 취소를 결정한 대상심판결정은 타당하다고 볼 수 있다.