• 1)
  상증법 제60조에 따르면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 되어 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 되어 있는바, 청구인은 관련규정에서 정한대로 평가기간 내에 시가로 볼 수 있는 매매사례가 없어 상증법 제61조에 따른 공동주택가격을 시가로 보아 증여세를 신고하였으므로 당초 신고는 정당하다.
  



• 2)
  처분청은 상증법에서 시가로 보도록 되어 있는 공동주택가격을 부인하고 오히려 평가기간을 벗어난 비교주택의 매매가액을 시가로 보기 위해 평가심의위원회에 심의를 요청한 후, 그에 따라 증여재산가액을 증액하였는데 이는 과세요건 법정주의에 반하는 위법한 처분이다.
  
  
  
  • ①
    평가기간을 벗어난 비교주택의 매매가액을 시가로 보기 위해서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있은 경우로서 평가기준일(2020.7.15.)과 매매일(2019.5.22.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하는데, 공동주택 공시가격의 추이를 살펴보면 2018년 하반기 ∼ 2019년 상반기 기간 중 정부의 정책적 발표에 따라 해당 지역의 아파트 가격이 상승하였고 그 영향으로 2020.1.1. 기준 쟁점주택의 공시가격은 전년 대비 27.6%의 상승률을 보였는데, 이는 2006년 공시가격 도입 이후 가장 높은 상승률이며 2007 ∼ 2019년 기간 중 연평균 상승률인 3.97%의 7배에 이르는 수준으로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없다.
    
  
  
  • ②
    해당 지역의 아파트 가격이 상승하자 정부와 국회는 위 발표가 부동산 시장 과열에 직접적인 영향을 미치고 있다는 의견을 수차례 제시하였고, 추진을 잠정 보류한다는 발표를 하는 등 주변 환경의 변화가 있었다고 보는 것이 합리적이며, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없으므로, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유일한 거래인 2019.5.22.자 매매가액을 이 건 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다.
    
  
  
  
  

• 1)
  상증법 제60조 제2항에서 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에서 “평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 명백히 규정하고 있는바, OOO지방국세청 평가심의위원회를 거쳐 비교주택의 매매가액을 시가로 본 이 건 처분은 정당하다.
  



• 2)
  청구인은 평가기준일(2020.7.15.)과 매매일(2019.5.22.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교주택의 매매가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 아파트 시세 상승 및 공동주택가격의 현실화 등에 기인한 공동주택가격의 상승은 가격의 등락이 없는 자연적인 상승추이에 해당할 뿐, 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
  
  
  
  • ①
    쟁점주택의 평가기준일과 비교주택의 매매일은 2년 이내에 있고, 쟁점주택과 비교주택은 같은 동 5층과 3층에 위치하여 층의 차이만 있을 뿐, 면적과 향이 같으며, 공동주택가격이 유사하고, OOO은행 시세동향에서도 쟁점아파트 및 비교대상아파트가 속해 있는 단지 내의 아파트 가격이 과거부터 지속적으로 상승하고 있었던 사실이 나타나 주변환경 및 이용상황 등에 변화가 있었다고 보기 어렵다.
    
  
  
  • ②
    지방국세청 평가심의위원회에서도 위와 같은 사정을 고려하여 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 이 건 처분은 정당하다.
    
  
  
  
  

재산평가심의위원회의 심의를 받은 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 평가기준일과 비교주택 매매일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교주택의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교주택의 거래가 평가기준일 전 2년 이내(약 1년 2개월 전)에 있었고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점주택의 증여일과 비교주택의 매매일 사이에 주변환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지에 위치하고 용도와 방향 및 면적이 같으며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 인정되고, 지방국세청 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 비교주택 매매가액을 쟁점주택의 시가로 판단한 점 등에 비추어, 처분청이 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

사례의 경우 실무적으로 빈번하게 발생하는 시가 평가의 원칙에 관련한 유의미한 사례이며, 평가심의위원회를 통해 유사매매사례가액의 기간을 2년까지 바라보겠다는 과세관청의 입장을 다시 한 번 고수하는 판결이라고 생각된다. 이미 과거에도 수차례 동일, 유사한 이의신청, 심사청구, 심판청구 사례가 존재하고 있으며 가격 변동의 특별한 사정이 없는 한 평가심의위원회라는 공식 절차를 통해 납세자에게 추가 세액을 고지 경정, 결정하겠다는 의지가 잘 드러나 있다.

실제로 많은 납세자들은 시가의 원칙을 잘 알지도 못할뿐더러 일부 세무전문가들조차도 시가의 원칙에 대해 혼동하는 경우가 많다. 그럴 수밖에 없는 구조적인 문제점은 어느 정도 예측가능성이 있어야 하는 시가평가의 기준에서 정보의 불균형과 비대칭으로 인해 신고시점과 행위시점에 해당 부분을 포착하기 어렵기 때문이다.


사례에서처럼 많은 납세자 또는 세무전문가는 상증법에 규정되어 있는 평가기간을 신뢰하고 그에 대한 의사결정을 할 수밖에 없다. 증여일로부터 전 6개월부터 후 3개월 즉 9개월이라는 기간의 평가 기간의 매매가액, 감정가액 등 명확한 지표가 발생한다면 신고의 오류나 탈루가 없겠지만, 매매가액, 감정가액등이 없는 경우 유사매매사례가액을 사용하여 시가를 평가해야 하는데 이러한 유사매매사례가액은 항상 주관적인 요소가 개입될 수 있기 때문이다.


예를 들어 아파트나 공동주택처럼 유사성이 명확한 부동산의 경우 유사매매사례가액을 도출하여 산정하기 용이하지만, 토지나 단독주택의 경우 그 ‘유사성’을 어디까지로 볼 건지 객관적이고 명확한 규정이 없으므로 항상 평가심의위원회 등 별도의 의사결정기구를 통해 사후적으로 검증이 되고 있는 실정이다.


이러한 신고 단계의 검증이 어려운 물리적 한계가 있는데, 자진 신고납부 세목으로 되어있는 상속세 및 증여세의 경우 납세자의 탈세 의도가 있지 않음에도 불구하고 납세자를 일방적으로 탈세 혐의가 있다는 편견을 가지고 바라보게 되면 올바른 판단을 저해할 수 있다.

사례에서처럼 실제 현장에서는 평가기간 내에 유사주택의 매매사례가 없다는 이유로 공동주택가격 또는 기준시가로 신고하는 경우가 매우 빈번하고, 과세관청 입장에서는 매번 신고마다 검증하여 평가심의위원회를 통해 자체감정평가 등 자체 평가를 진행하는 것 또한 예산 및 행정규모의 한계가 있으므로 이러한 중간 평가단계에 있어서 사전적인 검증 단계를 마련해야 한다. 최근 국세청에서 실시하고 있는 상속세 및 증여세 신고도움서비스를 통해 상속, 증여재산의 시가를 미리 조회해 볼 수 있는 홈택스의 서비스가 그 좋은 예라고 할 수 있다.


세무전문가의 입장에서도 올바르게 납세자의 세금을 신고하고 싶어도 이러한 문제가 발생한다면 의뢰인과 신뢰 문제부터 근본적인 영향을 주게 되며, 납세자의 진의가 탈세를 하려는 목적인지 아닌지는 별개로 하더라도 신고자체의 성실성을 확보할 수 있는 수단이 필요한 것이다.


또한, 가산세에 있어서는 평가금액의 차액에 의해 사후검증에 따라 과소신고로 판명이 되는 경우 과소신고가산세는 부과하지 않고, 납부지연가산세는 부담하고 있기 때문에 납부지연가산세 또한 어느 정도 사실판단에 따라 경감되는 규정을 마련할 필요가 있다고 생각된다.