원고는 2015.12.14. 매매를 원인으로 하여 2016.2.5. 서울 강남구 소재 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’)의 소유권을 취득하였고, 이 사건 오피스텔에 관하여 2016.1.27. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’)에 따라 임대주택으로 등록한 후 이를 타에 임대하였다.



강남구청장(이하 ‘피고’)은 이 사건 오피스텔의 사실상 현황이 ‘주택’에 해당하는 것으로 보아 원고에게 2021.7.10. 재산세(도시계획세 포함), 지역자원시설세, 지방교육세(이하 모두 합하여 ‘재산세 등’)를 각 부과하였고(이하 ‘1차 처분’), 2021.9.l0. 1차 처분과 동일한 재산세 등을 재차 부과하였다(이하 ‘2차 처분’).



원고는 1차 처분 및 2차 처분에 불복하여 2021.10.13. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022.5.3. 원고의 1차 처분에 대한 청구를 각하하고, 2차 처분에 대한 청구를 기각하였다.

대상판결은 오피스텔을 지방세법 제105조 및 제104조에서 규정하는 재산세 과세대상 중 ‘건축물’로 보아야 하는지, 아니면 ‘주택’으로 보아야 하는지에 관한 판단 기준을 설시하였는데, 이에 따르면 구 지방세법 시행령 제119조는 “재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다”고 규정하였으므로, 재산세 과세대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 공부상의 용도에 관계없이 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 기준으로 판단하여야 한다고 설시하였다.



그리고 대상판결은, 원심이 원고가 이 사건 오피스텔을 민간임대주택법에 따라 민간임대주택으로 등록한 후 주거용으로 임대한 사실 등 판시와 같은 사정을 인정한 다음, 이 사건 오피스텔의 공부상 등재 현황은 일반업무시설인 오피스텔이고, 구 주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다고 본 판단은 정당하다고 판시하며 원고의 상고를 기각하였다.

지방세법 제105조에서는 토지, 건축물, 주택 등의 재산을 재산세 과세대상으로 규정하고 있는데 그 중 주택에 대하여는 지방세법 제104조 제3호, 구 주택법 제2조 제1호에 따라 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정하면서 재산세 과세대상인 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다고 규정하고 있고, 건축물에 대하여는 지방세법 제104조 제2호, 제6조 제4호에 따라 건축법 제2조 제1항 제2호 규정을 준용하는데, 건축법 제2조 제2항 및 그 위임에 따른 건축법 시행령 제3조의 5 [별표 1] 제14호에서는 용도별 건축물의 종류로서 오피스텔³⁾을 일반업무시설로 규정하고 있다.
3) 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.


그리고 지방세법 제111조 제1항은 고급오락장 및 공장 등을 제외한 그 밖의 건축물(이하 일반건축물)과 주택에 대한 재산세율을 달리 정하고 있는데, 구체적으로 일반건축물에 대하여는 0.25%의 단일세율이 적용되는 반면, 주택에 대하여는 0.1 ~ 0.4%의 누진세율이 적용된다.⁴⁾ 즉, 과세표준이 3억원 이하인 구간에서는 일반건축물에 비해 주택의 기본세율이 낮을 뿐만 아니라 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택에 해당할 경우 더욱 낮은 과세표준 및 세율이 적용되어⁵⁾ 시가표준액이 10억원을 초과하지 않는 경우에는 일반건축물에 비해 주택의 재산세가 적게 나오는 것이 일반적이다.
4) 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목, 제3호 나목.
5) 지방세법 제111조의 2 제1항, 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호.


이처럼 대상판결에서의 사안과 같이 오피스텔이 지방세법상 일반건축물에 해당하는지 아니면 주택에 해당하는지 여부에 따라 재산세 과세표준 및 세율이 달리 적용되므로 그 구별의 실익이 있다 할 것이다.

대상판결이 설시하는 바와 같이 구 지방세법 시행령 제119조는 "재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다"고 규정하고 있고, "재산세는 실질에 따라 판단하여야 한다"는 대법원 판례의 확립된 법리도 이와 일치한다.⁶⁾ 즉, 오피스텔이 공부상 건축물에 해당하는 경우라 하더라도 과세관청은 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 하여 해당 오피스텔이 사실상 주택으로 사용되는지 여부를 확인하여 그 현황에 따른 재산세를 부과ㆍ고지하는 것이 원칙이다.
6) (대법원98두17623, 1999.2.23.) 판결 등 다수.


그러나 앞서 1.에서 설명한 바와 같이 시가표준액이 10억원을 초과하지 않는 오피스텔의 경우에는 주택에 비해 건축물에 해당할 경우 더 많은 재산세가 부과되므로 과세관청의 입장에서는 오피스텔의 공부상 기준에 따라 재산세를 과세하는 것이 더욱 유리함을 알 수 있다. 즉, 납세자가 달리 이의를 제기하지 않는다면 과세관청이 현장조사 등을 통하여 오피스텔의 실제 주거 목적으로 사용되는지 여부를 파악한 후 그 사실상 현황에 따라 더 적은 재산세를 부과할 유인은 당연히 떨어질 수밖에 없다.



나아가 2021.12.28.자 개정된 지방세법 제120조 제1항 제6호는 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다르거나 변경된 경우에 해당 재산의 사실상 소유자가 그 변경사항을 관할 지방자치단체장에게 신고하도록 하는 의무조항을 신설함으로써 오피스텔의 공부상 기준과 사실상 현황의 불일치로 인한 불이익을 온전히 납세자의 책임으로 전가하고 있다.



이처럼 현행 지방세법 체계에 비추어 볼 때, 적어도 오피스텔에 있어서 사실상 현황에 따른 재산세 과세원칙은 정상적으로 작동되고 있지 않을 가능성이 매우 높다. 최근 급격히 늘어난 1인 가구의 주택 수요 및 주거비용의 증가로 인하여 대부분의 오피스텔이 사실상 주택으로서만 기능하고 있는 현실을 함께 고려한다면 입법적인 개선을 통하여 오피스텔에 대한 재산세 과세방침을 일의적으로 규율할 필요가 있다.

앞서 설명한 바와 같이 오피스텔의 경우, 건축물보다 주택으로 과세되는 것이 납세자에게 유리한 것이 일반적이나, 대상판결의 사안에서의 원고는 주택이 아닌 건축물을 기준으로 재산세가 과세되어야 한다고 주장하였다는 점에서 특이점이 있다. 그러나 재산세 그 자체의 효과보다는 다른 세목과의 관련성을 함께 고려한다면 납세자가 특정 세목에 있어서 본인에게 더 불리한 주장을 하는 이유도 충분히 납득할 수 있다.



특히, 양도소득세의 경우 오피스텔이 주택에 해당할 경우에 미치는 영향은 재산세의 경우보다 월등히 클 수 있는데, 이는 소득세법상 주택을 양도하는 시점에 양도인이 보유한 주택 수에 따라 1세대 1주택 과세특례 규정 적용 여부가 결정되고, 만일 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상에 해당할 경우에는 중과세율이 적용될 여지도 있기 때문이다. 그런데 소득세법 제88조 제7호에서는 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있고, 대법원도 오피스텔의 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물에 해당할 경우에만 주택으로 볼 수 있다고 판시하고 있다.⁷⁾ 즉, 오피스텔이 과세 목적상 주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 소득세법과 지방세법은 모두 동일한 기준을 적용하고 있다.
7) (대법원2019두55767, 2020.2.6.), (대법원2018두45237, 2018.8.17.) 판결 참조.


그럼에도 불구하고 최근 동일한 오피스텔에 대하여 재산세가 건축물을 기준으로 부과되었음에도 불구하고, 양도소득세 계산 시에는 이를 주택으로 보아 그 적용을 달리 한 처분이 적법하다고 본 하급심 판례도 확인되므로 더욱 주의를 요할 필요가 있다.⁸⁾ 해당 하급심 판례는 소득세법 규정에 근거한 국세(양도소득세)와 지방자치단체가 부과하는 재산세는 별개의 것이라는 설시하고 있으나, 직접적인 납세의무를 부담하는 국민의 관점에서는 재산세나 양도소득세 모두 공권력에 의해 부과되는 세금이라는 점은 다름이 없음을 고려하지 못한 부분은 다소 아쉬움이 남는다. 무엇보다 소득세법과 지방세법 모두 사실상 현황에 따라 과세하도록 규정하고 있음에도 불구하고 서로 다른 결론이 나왔다는 점은 더욱 납득하기 어려운 부분이다.
8) (서울고법2022누72610, 2023.9.13.)